前  言

南县地处湘鄂两省边陲，洞庭湖区腹地，介于东经112°10′53″—112°49′06″，北纬29°03′03″—29°31′37″之间，东西跨62.78公里，南北跨52.73公里，版土面积1075平方公里。南县北与湖北省石首、公安、松滋相连，西与常德市的安乡、汉寿两县相接，东与岳阳市的华容县相临，南与益阳市的沅江市隔河相望，东南与大通湖、北洲子、金盆、南湾湖、千山红等几大农（渔）场连成一片，为湖南省36个边境县之一。县城南洲镇东距沿长江开放城市岳阳100公里，南离省会长沙200公里，北到长江黄金水道30公里。

2014年，南县人民政府以洞庭湖生态经济区建设等重大政策机遇为契机，主动适应经济发展新常态，积极推进经济增长方式的转变，围绕打造“洞庭明珠、生态南县”目标，坚持改革创新、务实重干，全县经济社会保持平稳较快发展势头。实现地区生产总值达156.00亿元，同比增长10.5%；实现地方公共财政预算收入5.7亿元，比上年增长6.1%；规模以上工业企业完成总产值101.8亿元，增长15.1%；完成固定资产投资55.70亿元，同比增长22.70%。为适应南县经济的快速发展，必须编制土地储备计划，以科学引导城市建设开发和土地资源的高效集约利用。

一、计划编制背景与内涵

（一）计划编制背景

随着我国城镇化、工业化和现代化进程的快速推进，建设用地需求量与日俱增，土地资源愈来愈显稀缺。为满足各业用地有效需求，促使各行各业协调发展，保证国民经济持续、平稳、健康发展，自2004年开始，中央要求利用土地杠杆参与国民经济运行的宏观调控。土地储备与出让是调控房地产市场的直接环节，科学合理编制土地储备计划，有计划地实施土地供应，是土地政策参与宏观调控的重要途径之一，对盘活存量土地，实现土地资源的可持续利用有着十分重要的现实意义。

从《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件），到国土资源部、财政部、中国人民银行印发的《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号），我国土地储备工作在制度、机构、计划与管理、收储范围、程序、开发利用、供应、资金管理等方面有了相应的管理制度和体系。但由于制度的不完善和市场的不成熟，在实际运行中，多头储备、盲目储备、土地储备工作机制不顺畅、储备融资土地长期闲置、资金循环差等一系列问题也日益显露。为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，2012年11月，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发[2012]162号），对土地储备工作的各个环节有了具体规定和要求。2013年11月，湖南省国土资源厅、省财政厅、中国人民银行长沙中心支行、中国银监会湖南监管局下发《关于加强土地储备与融资管理的实施意见》（湘国土资发[2013]44号）。可见，编制土地储备计划的迫切性和必要性。

从2006年起，上海、南京、广州等少数城市先后开始编制并向社会发布土地储备规划，规划有效地指导了政府土地储备工作的开展，在完善城市规划管理、保障城市规划实施等方面取得了良好效果，这为土地储备计划的编制奠定了现实基础。但由于没有统一的体例与框架，加之社会经济发展水平的差异，导致了计划内涵认识上的偏差，使得各地计划编制情况差异较大。

基于已有的宏观条件和计划编制的现实情况，湖南省国土资源厅借鉴先行省（市）国土资源管理部门的经验，组织有关处室和有关专家学者研究起草了湖南省年度土地储备计划编制规范，并于2013年12月2日颁布了《湖南省年度土地储备计划编制规范实施细则（试行）》（湘国土资办发[2013]2057号）（以下简称《规范》），要求各市州、县结合实际情况贯彻执行。本着有效引导城市建设开发、合理配置与集约高效利用各业用地、促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作、保证地产市场稳健运行的目的，南县于2014年初完成了县域内首轮年度土地储备计划的编制工作，并取得了一定成效。

根据湖南省国土资源厅《关于做好2015年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资办发[2014]172号）文件的要求，南县于2014年11月开始启动2015年度土地储备计划编制工作，以加强土地政策在国民经济中的宏观调控作用。

（二）计划内涵

本说明所称年度土地储备计划，是指南县人民政府对计划年度内所辖区域土地收储的总量、结构、布局、前期开发整理时序、供应规模、临时利用管护方案、资金需求规模和筹措方式等作出的统筹安排。

1、土地收储总量

指计划期内各类建设用地收储的总规模。包括已储备入库地块和年度拟入库储备地块。

2、土地收储结构

指计划期内储备土地在城乡规划中明确的规划用途（包括商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水域及水利设施用地、交通运输用地和其他用地），以及各类用地的规模和比例关系。

3、土地收储布局

指计划期内储备土地在各行政单元、规划单元中的空间布局。

4、前期开发整理时序

指计划期内对已储备入库地块和拟入库储备地块的前期开发整理工作在不同时段的安排。储备土地前期开发整理工作是指为使储备土地在供应前达到配套成熟而进行的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

5、计划年度储备土地供应规模

指根据国有建设用地供应计划，确定计划年度供应的储备地块座落位置、四至范围、面积、规划用途、供应时间、供应方式等。

6、计划年度储备土地管护与临时利用

储备土地供应前，土地储备机构可采用自行管护、委托管护、临时利用等方式对储备土地进行管护。

7、计划年度土地储备资金需求

包括尚未完成储备投资地块投资需求和拟入库储备地块投资需求两部分。

8、计划年度土地储备资金筹措

土地储备资金来源包括：（1）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；（2）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金; （3）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款; （4）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金; （5）上述资金产生的利息收入。

二、计划编制理念、原则与依据

（一）计划编制的理念

保障发展，保护资源。坚持保障发展与保护资源并重的方针，有效满足南县各业用地需求，合理确定年度储备土地及其供应的规模和布局，引导城市建设发展方向，促进用地结构向生活富裕、生产高效、生态文明的方向不断优化，保障经济社会可持续发展。

精明增长，紧凑发展。强调城市的集聚与内涵发展，盘活城市存量土地，深入推进存量土地挖潜增效，减少盲目扩张；用足城市存量空间，注重用地功能的合理混合与城市的紧凑布局。

突出重点，科学统筹。充分考虑开发建设的阶段性与未来趋势，基于南县的整体发展要求，优先保障两型产业、民生工程以及重点建设项目用地需求。在此基础上协调城区、开发区及各建制镇对建设用地的需求，统筹和推动南县的整体发展。

（二）计划编制的原则

节约集约原则。纳入储备的土地必须符合相关规划、计划，控制增量土地的收储，加大存量土地的盘活力度，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，优化收储土地结构，提高土地利用率。

协调发展原则。加大城市重点发展地区和重点预控地区的土地储备，优化城市空间结构；加大城市重大产业类项目、民生类项目的用地保障力度，保障经济发展，全面提升城市协调发展水平。

动态平衡原则。综合考虑南县的人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力，结合年度土地需求及城市发展规划，合理确定土地储备总量指标，保持年度土地储备供需总量动态平衡，保障土地市场平稳发展。

适度弹性原则。为保障土地市场的有效供给与调控，应以土地供应为目标，按照以“供”定“储”安排年度土地储备计划。同时，保留适当的弹性，做到滚动管理，实现“超前规划、提前运作、弹性管理”。

（三）计划编制的依据

1、法律、法规和规章

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城乡规划法》

（3）《中华人民共和国物权法》

（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（7）国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

（8）国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》

（9）住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》

（10）《湖南省国有建设用地储备办法》

2、规范性文件

（1）《土地储备管理办法》

（2）《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）

（3）《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）

（4）《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预〔2012〕463号）

（5）《关于核定土地储备融资规模等问题的意见》（财预〔2013〕182号）

（6）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）

（7）《关于加强土地储备与融资管理的实施意见》（湘国土资发〔2013〕44号）

（8）《关于核定土地储备融资规模的通知》（湘财金[2013] 30 号）

（9）《国有土地使用权出让收支管理办法》

（10）《土地储备资金财务管理暂行办法》

（11）《土地储备资金会计核算办法（试行）》

（12）《关于做好2015年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资办发〔2014〕172）

（13）《湖南省年度土地储备计划编制规范实施细则（试行）》的通知（湘国土资办发〔2013〕205号）

（14）《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》

（15）《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007

（16）《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507—2014

（17）《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2014

3、其他

 （1）《南县国民经济与社会发展第十二个五年规划》

（2）《南县土地利用总体规划（2006-2020）》

（3）《南县城市总体规划（2011-2030）》

（4）南县土地利用年度计划（2006-2015）

（5）《南县2015年度国有建设用地供应计划》

（6）《南县城镇基准地价更新成果（2011）》

三、计划编制过程及技术路线

（一）计划编制过程

年度土地储备计划编制工作时间自2014年11月起至2015年3月底，分六个阶段进行。

1、准备部署阶段（2014年11月1日-11月20日）

组织成立计划编制领导小组和工作小组，强化组织领导，明确责任分工；落实计划编制单位，研究制定工作方案和技术方案，落实工作经费；召开计划编制工作动员会议，部署工作任务，并进行相关人员技术培训。

2、调查分析阶段（2014年11月21日-11月30日）

收集计划编制基础资料和部门资料，分析南县经济社会发展走势和区域发展情况，对辖区内近年土地储备和供应情况进行汇总和分析，掌握南县地产市场发展状况和运行规律。

3、草案拟定阶段（2014年12月1日-12月20日）

依据调查分析和研究预测的成果，初步编制完成《南县2015年度土地储备计划（征求意见稿）》，统筹确定计划年度内南县土地收储的总量、结构、布局、前期开发整理时序、供应规模、临时利用管护方案、资金需求规模和筹措方式等。

4、征求意见和修改完善阶段（2014年12月21日-2015年1月10日）

将年度土地储备计划草案送相关单位、部门广泛征求意见，根据修改意见对草案做进一步修改、完善，形成《南县2015年度土地储备计划（送审稿）》，提交市土地储备计划领导小组办公室评审，根据评审意见修改完善最终成果。综合部门意见反复进行修改完善，形成计划备案成果。

5、计划备案阶段（2015年1月11日-2月10日）

供应计划修改完善后形成的定稿，报请南县人民政府审批，按照《年度土地储备计划编制规范实施细则（试行）》规定的程序，上报湖南省国土资源厅备案，并及时向社会公布。

6、综合平衡与公布实施阶段（2015年3月31日前）

土地储备计划报请省厅备案后，及时向社会公布实施。

（二）计划编制技术路线

按照系统工程安排，坚持实地考察与室内分析、定性与定量分析相结合，在深入系统地分析南县历年储备土地情况及建设用地供应规模的基础上，根据社会经济发展趋势，确定计划年度南县储备土地规模，并对前期开发规模、供应规模、资金需求及筹措方式等进行进一步的研究和探索，综合平衡形成2015年度南县储备土地计划（图3-1）。

四、计划基础数据

2015年度南县土地储备计划编制的基础数据及其来源如下：

（一）社会经济数据

国内生产总值、固定生产投资额、城镇化水平、人口、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、地方财政收入、经济发展水平、产业结构等数据资料来源于南县统计年鉴、南县国民经济与社会发展统计公报、南县人民政府工作报告。

（二）土地部门数据

土地利用总体规划成果、土地利用年度计划、国有建设用地供应计划、土地供应台账、用地报批台账、开发区土地集约利用评价资料、低效闲置用地统计资料、城镇土地基准地价更新成果、用地报批成本资料、征地补偿标准、集体土地上房屋拆迁补偿标准、既往年度储备土地融资资料、既往年度土地收购储备计划及工作总结、地质灾害及生态环境评估监测资料等。

（三）相关规划、计划资料

发改委的国民经济和社会发展十二五规划、产业发展规划，规划局的城市总体规划、城市控制性详细规划、旧城（城中村）改造计划，城建投的城市重点建设项目计划，住建局的棚户区改造计划，交通局、水利局、环保局的城市基础设施建设规划、计划。

（四）其他资料

省、市、县相关土地规划、利用、地产、地籍、融资等方面的政策文件，有关产业发展的政策文件，县政府、县直主要职能部门有关的工作报告。

五、2014年度土地储备计划执行情况评价

（一）计划执行情况

1、拟入库储备土地实施情况

南县2014年度土地储备计划拟入库储备土地35宗，面积115.17公顷，2014年实际入库土地19宗，总面积37.55公顷，计划实施率为32.60%。

从入库土地结构来看，商服用地20.05公顷，计划实施率为69.71%；住宅用地15.87公顷，计划实施率为43.53%；工矿仓储用地计划实施率为0%；公共管理与公共服务用地1.63公顷，计划实施率为6.81%。

表5-1  南县2014年土地储备计划入库量和实际入库量对比表

单位：公顷

注：数据来源于《南县2014年度土地储备计划》和湖南省土地市场动态监测网。

2、储备土地供应计划实施情况

南县2014年度土地储备计划拟供应储备土地19宗，面积65.51公顷，2014年通过招拍挂实际出让土地10宗，供应总面积47.57公顷，计划实施率为72.61%。

3、储备土地融资计划实施情况

南县2014年度土地储备计划拟融资22510万元，计划融资储备土地19宗，总面积37.55公顷。2014年，该19宗土地全部通过银行抵押的方式进行了融资，融资额达27576万元，储备土地融资计划实施率为122.51%。

（二）执行情况评价

1、土地供应和融资计划实施程度较高

年度土地储备计划是政府为加强其在土地储备开发中的主导力度，实现土地宏观调控的重要途径之一。一旦制定，就具有相应的法律性和权威性，在实际工作过程中应严格遵守和执行。年度土地储备计划是政府为加强其在土地储备开发中的主导力度，实现土地宏观调控的重要途径之一。南县2014年度储备土地计划供应实施率、储备土地融资计划实施率分别为73.92%、100%，土地储备计划的实施力度强，土地储备工作的实施效率高。

2、拟入库储备土地计划实施率有待提高

南县2014年度拟入库储备土地实施率为32.60%。其中，商服用地计划实施率较高，为69.71%；住宅用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地计划实施率较低，分别为43.53%、6.81%、0%。

3、计划指标结构有待优化

南县2014年度实际入库储备土地中，商服用地面积最大，为20.05公顷，占入库总面积的53.40%；而公共管理与公共服务用地面积最小，为1.63公顷，占总面积的4.43%；同时，工矿仓储用地、交通运输用地、特殊用地、水域水利设施用地等都无宗地入库。直接影响到计划年度储备用地的供应和各业各部门的用地需求。因此，优化储备地块结构，是南县2015年度土地储备计划亟需解决的问题。

（三）对2015年计划编制的启示

1、切实加强影响土地储备的重大因素分析，提高储备土地规模预测的准确性

影响区域土地储备的因素包括社会、经济、政策等多个方面。应加强对南县宏观政策、区域发展战略、社会经济发展规划等影响土地储备的重大因素的分析，提高储备土地规模、结构等预测的准确性。

2、切实加强计划与实际需求的衔接，提高计划的可实施性

以征收土地为中心，开发和发展增减挂钩项目，做到突出重点，计划与实际需求相吻合。要加强对国民经济各部门计划年度内的用地需求预测和审核，掌握重点项目和基础设施项目对地块规模、布局等的需求情况，以便从实际出发，优先考虑和储备领导重点关注、督办项目地块，优先储备和供应保障性住房、基础设施建设和民生工程建设项目地块，切实提高计划的可实施性。同时加强储备项目宗地位置与图件成果之间的协调性，能够切实准确在图件成果上反映储备宗地实际位置。

3、严格控制土地储备计划的实施管理

严格控制土地储备计划的实施管理，未列入年度土地储备计划的项目原则上不予安排用地，及时总结计划执行情况，定期通报计划执行情况，对于拟储备和已储备地块要加大供地信息公开力度，严格按照相关程序和规范做好供地手续，切实做到公开、公平、公正，维护土地市场秩序。

4、加强土地储备计划执行监管制度

加强对建设用地已入库和拟入库土地储备计划的安排、执行和利用等情况的监督检查，确保各类用地计划落实到位。积极引入社会监督机制，建立储备公示制度，方便社会监督，形成有效的信息反馈机制，及时发现新情况、解决新问题，确保储备计划落实到位。

5、建立健全的配套政策

土地储备是一项系统工程，涉及政府各有关职能部门，存在着土地征购、房屋拆迁、居民安置、土地整理、土地开发机构的建设资质、项目的计划立项、前期规划选址、规划控制指标的确定、住宅项目实施中的小区配套等问题，也涉及有关领导与部门的权力和利益的调整。因此在土地储备过程中，政府应加强相关配套政策的制定，协调好城市各相关部门的职能。

六、2015年度土地储备需求量预测

（一）储备土地潜力分析

从既往年度储备土地库存和计划年度可收储土地两方面分析2015年度南县储备土地潜力。

1、既往年度储备土地库存

根据既往年度土地储备计划执行和供应情况，截止到2014年底，南县库存储备土地为28宗，面积为55.49公顷，其中已完成投资地块17.94公顷，尚未完成投资地块37.55公顷。

2、2015年度可收储土地

计划年度可收储土地包括既往年度批而未收地块和计划年度新增收储地块两大部分。

根据土地收储进程调查清查分析，南县既往年度批而未收地块共26宗，共94.85公顷，转化为储备土地的潜力较大。

根据土地储备中心提供的2015年度土地拟收储计划，综合考虑土地利用总体规划、城市规划、年度土地利用计划等，分析新增拟收储地块交通区位条件、收储的难易程度及收储周期、市场的需求等，决定2015年度可实施新增拟收储地块有16宗，土地面积88.49公顷，即2015年度南县可实施新增拟收储地块有16宗，土地面积88.49公顷。

综合以上，初步得到南县2015年度可收储土地潜力为二者之和，即94.85+88.49=183.33公顷。

因此，南县2015年度储备土地潜力如表6-1所示，为238.82公顷。

表6-1  2015年度南县储备土地潜力统计表

                                                         单位：公顷

（二）近五年各类建设用地供应情况

根据土地市场动态监测网，统计分析，得到南县近五年土地市场各类建设用地供应总量为361.06公顷，其中：商服用地67.98公顷，占总量的18.83%；工矿仓储用地141.88公顷，占总量的39.30%；住宅用地43.53公顷，占总量的12.06%；公共管理与公共服务用地15.44公顷，占总量的4.28%；交通运输用地92.05公顷，占总量的25.50%；特殊用地0.17公顷，占总量的0.05%；无水域及水利设施用地和其他用地供应（表6-2）。

表6-2 南县近五年各类建设用地供应情况统计表

单位：公顷

注：数据来源于湖南省土地市场动态监测网。

（三）土地储备需求量预测

根据经济社会发展和土地市场调控需要，参考近五年南县土地储备和供应等情况和南县2015年度国有建设用地供应计划，对计划年度储备土地的需求规模及其空间布局、用途结构等进行测算和分析。

按照年度土地储备计划规模一般维持在未来三年国有建设用地供应规模的3倍左右，最多不超过4倍的原则，南县2015年度土地储备量的预测方法采用的是先预测国有建设用地供应规模，再根据上述原则确定土地储备需求量。

1、趋势分析法

根据南县既往年度土地储备和供应情况，分析当地储备土地需求变化趋势，根据变化规律测算计划年度储备土地需求量。

根据2010-2014年南县建设用地供应量、土地收储量的时序变化，对2015年度土地储备需求量进行时序拟合。2010年、2011年由于道路等公共基础设施的大量建设，南县土地供应总面积分别达到99.40公顷、82.09公顷，远远高于历年平均值，因此本计划取其修正值进行模型预测。

表6-3南县2008-2014年土地供应情况统计表

                                                    单位：公顷

注：2009-2014年土地储备量数据来源于南县历年储备土地库存台账和储备土地计划；2009-2014年土地供应量数据来源于湖南省土地市场动态监测网；2010年、2011年供应量扣除划拨用地中重大基础设施用地，2010与2011年修正数据为前后两年的平均值.2014年修正量为根据趋势预测法得出的预测值。

分别建立以时间为自变量的二项式函数模型进行预测。拟合曲线中自变量x为年份序数，2010年为1，2011年为2，……，2013年为4（图6-1）。

图6-1 南县2010-2013年建设用地供应总量趋势图

y =5.2523x+42.75

R²=0.9527    拟合优度较好

式中，y为南县建设用地供应总量，x为年份，R为相关系数

代入相应的x计算可得2014年土地供应量为69.01公顷。2015年、2016年、2017年土地供应量分别为74.26公顷、79.52公顷和84.77公顷。

表6-4 南县未来三年土地供应情况统计表（趋势预测法）

单位：公顷

2、回归分析法

社会、经济社会发展与建设用地需求量和土地收储量具有明显的相关关系。据此建立回归模型的思路是，用多年社会经济发展统计数据（表6-5），与历年的建设用地供应量进行一元线性回归分析，预测南县未来三年储备土地需求总量。根据解释因子和被解释因子之间相关程度的高低及数据的可获得性，选取GDP、固定资产投资额两项指标分别与建设用地供应量和土地收储量进行回归分析。

表6-5  南县2008-2014年社会经济发展指标与建设用地供应量统计表

                                                                 单位：亿元、公顷

数据来源：2009至2014年地区生产总值及固定资产投资来源于南县国民经济与社会发展统计公报；2010-2014年建设用地供应量来源于土地动态监测网数据；2015年数据根据历年值预测得到。

模型 I ：根据历年地区生产总值（x₁）、固定资产投资（x₂）与土地储备量数据（y）建立二元回归方程：

y= -0.27491 x₁+0.459262 x₂+14.1007

R²=0.9599    拟合优度较好

式中，y为南县土地供应总量，x₁为历年地区生产总值（GDP），x₂为历年固定资产投资

代入2015年x₁和x₂ 计算可得：y₂₀₁₅=76.01

相应通过预测2016年和2017年的地区生产总值和固定资产投资的值，得到2017年和2017年的南县建设用地供应量分别为81.64公顷、87.25公顷。

表6-6 南县未来三年土地供应情况统计表（回归分析法）

单位：公顷

3、项目累加法

2015年度土地储备需求量采用项目累加法预测。通过对行业主管部门进行走访、调查，梳理计划年度重点建设项目、安居工程、必要市政设施等项目清单，2015年度各行业土地储备初始需求量为403.55公顷。

对于各单位上报的需求材料，土地储备中心多次组织相关部门明确审核标准，依据财政安排、产业政策发展规划、地块（项目）的现状、规划、前期进展等情况，组织对申报的地块（或项目）进行逐宗研究审核，最终确定2015年度内可纳入土地储备计划地块或项目的总需求量为238.82公顷。

表6-7 南县2015年土地储备需求总量预测对比表

通过趋势预测法、回归分析法对南县2015年土地储备量进行预测，预测结果在240公顷左右，项目累加法得到2015年土地储备量为238.82公顷。三种预测方法预测值均在南县2015年度土地储备潜力范围内。由于项目累加充分考量了2015年南县的经济实际情况和储备收益情况，预测结果符合2015年南县经济社会实际，且与趋势预测法和回归分析法的预测值相近。因此，采用项目累加法预测结果作为南县2015年土地储备需求总量，即238.82公顷。

按照年度土地储备计划规模一般维持在未来三年国有建设用地供应规模的3倍左右，最多不超过4倍的原则，南县2015年度土地储备量是较为客观的。

由于经济运行状况的差异，近三年南县各类国有建设用地供应呈现不规律性差异，无法通过计量模型预测2015年供应规模，因此采用项目累加法确定南县2015年度各类建设用地的储备规模。

表6-8 南县近三年国有建设用地供应情况及项目累加法预测

单位：公顷

七、2015年度土地储备计划方案确定及说明

（一）规模确定及指标分解

1、既往年度储备土地库存地块汇总分析

根据既往年度土地储备计划执行和供应情况，截止到2014年底，南县既往年度储备土地库存规模为55.49公顷，共28宗。其中，已完成投资地块9宗，共17.94公顷，占库存总规模32.33%；尚未完成投资地块19宗，共37.55公顷，占库存总规模67.67%。

既往年度库存储备土地地块信息详见附表C1。

2、2015年度拟入库储备土地规模

根据社会经济发展趋势和土地市场运行状况，南县计划2015年拟入库储备土地39宗，共183.33顷。其中，既往年度批而未收地块23宗，共94.85公顷；计划年度新增拟收储地块16宗，共88.49公顷。

年度拟入库储备土地规模地块信息详见附表C2。

3、2015年度储备土地指标分解

南县2015年度已入库储备土地55.49公顷，其中，商服用地25.34公顷，占库存总量的45.67%；住宅用地28.52公顷，占库存总量的51.40%；公共管理与公共服务用地1.63公顷，占库存总量的2.94%。

南县2015年度拟入库储备土地183.33顷，其中，商服用地28.97公顷，占拟入库总量的的15.80%；住宅用地54.77公顷，占拟入库总量的29.88%；工矿仓储用地75.82公顷，占拟入库总量的41.36%；公共管理与公共服务用地3.03公顷，占拟入库总量的1.65%；交通运输用地16.34公顷，占拟入库总量的8.91%；特殊用地4.4公顷，占拟入库总量的2.40%。

表7-1  南县2015年度库存储备地块和拟入库地块结构表

单位：公顷

（二）计划方案确定及说明

1、储备土地总量

南县2015年度土地储备总量为238.82公顷，其中，既往年度储备土地库存地块55.49公顷，占土地储备总量的23.24%；计划年度拟入库储备地块183.33公顷，占土地储备总量的76.76%。

2、储备土地结构

南县2015年度土地储备总量中，商服用地54.31公顷，占总量的22.74%；住宅用地83.29公顷，占总量的34.88%；工矿仓储用地75.82公顷，占总量的31.75%；公共管理与公共服务用地4.66公顷，占总量的1.95%；交通运输用地16.34公顷，占总量的6.84%；特殊用地4.40公顷，占总量的1.84%。

表7-2 南县2015年度储备土地指标结构表

单位：公顷

3、储备土地布局

近年来，南县的发展模式是围绕中心城区重点发展，带动其他乡镇联动发展。南县2015年储备土地主要分布在南洲镇、浪拔湖镇、茅草街镇、三仙湖镇、中鱼口乡等5个乡镇。其中：南洲镇124.67公顷，占总规模的52.20%；浪拔湖镇68.89公顷，占总规模的29.26%；茅草街镇27.36公顷，占总规模的11.46%；三仙湖镇11.04公顷，占总规模的4.62%；中鱼口乡5.86公顷，占总规模的2.45%。

表7-3 南县2015年度储备土地空间分布

单位：公顷

4、储备土地前期开发规模与时序

2015年南县拟开展前期开发储备土地23宗、土地规模为79.08公顷，前期开发程度为“三通一平”（即通水、通电、通路，土地平整）。其中，住宅用地8.75公顷，占前期开发总规模的11.06%；工矿仓储用地49.45公顷，占前期开发总规模的62.53%；公共管理与公共服务用地面积0.14公顷，占前期开发总规模的0.18%；交通运输用地面积16.34公顷，占前期开发总规模的20.66%；特殊用地面积4.4公顷，占前期开发总规模的5.56%

从前期开发时间安排上看，第一季度前期开发完成20.15公顷，占总量的25.48%；第二季度前期开发完成28.38公顷，占总量的35.89%；第三季度前期开发完成21.62公顷，占前期开发总量的27.34%；第四季度前期开发完成8.93公顷，占前期开发总量的11.29%。

土地前期开发费用包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。2015年南县拟进行前期开发费用为7591.44万元。

前期开发储备地块信息详见附表C3。   

5、储备土地管护与临时利用

2015年南县需要进行管护的储备土地有67宗，共238.82公顷，全部采用自行管护方式管护，无管护支出，无临时利用安排。

建议依法对储备土地单位或连同地上的建筑物、构筑物以出租、暂时改变用途等方式进行临时利用，提高土地储备收益。

详见附表C4。

6、储备土地供应规模确定

2015年度，南县计划供应储备土地规模22宗，面积为67.35公顷，分别来自于库存储备土地和拟入库储备土地。其中商服用地0.94公顷，占供应总量的1.40%；住宅用地7.03公顷，占供应总量的10.44%；工矿仓储用地42.90公顷，占供应总量的63.70%；公共管理与公共服务用地0.14公顷，占供应总量的0.21%；交通运输用地16.34公顷，占供应总量的24.26%；；无水域及水利设施用地及特殊用地供应。

从储备土地供应时间安排上看，第一季度预计供地14.79公顷，占供应总量的21.96%；第二季度预计供地21.16公顷，占供应总量的31.42%；第三季度预计供地20.55公顷，占供应总量的30.51%；第四季度预计供地10.85公顷，占供应总量的16.11%。

详见附表C5。

7、储备土地融资计划

在对2015年度拟入库储备地块收储费用、计划年度储备地块前期开发费用进行估算，财政资金支撑能力进行分析，2015年度储备地块安全价值进行评估等的基础上，确定南县2015年度储备土地融资地块12宗、共62.80公顷，预计可融资额度为45000万元。

详见附表C6。

8、年度末库存储备土地规模测算

南县2015年度土地储备地块中，除已供应的宗地之外，年度末库存储备土地45块，面积为171.47公顷。其中预计完成投资地块10块，面积为29.67公顷，占计划年度末库存储备土地总规模的17.30%；预计不能完成投资地块35块，面积为141.81公顷，占计划年度末库存储备土地总规模的82.70%。

2015年度末，南县库存储备土地中商服用地面积为53.37公顷，占计划年度末库存总量的31.12%；住宅用地面积为76.26公顷，占总量的44.47%；工矿仓储用地面积为32.92公顷，占总量的19.20%；公共管理与公共服务用地面积为4.52公顷，占总量的2.64%；特殊用地面积为4.40公顷，占总量的2.57%。

详情请见附表C7。

八、投资与效益

（一） 2015年度土地储备资金需求量测算

根据《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2012]46号）、《关于印发湖南省耕地开垦费征收使用管理办法的通知》（湘政发[2010]47号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）等文件的规定，在实例调查基础上，分析、汇总，形成南县土地取得及开发平均成本调查表（表8-1）。

表8-1 南县土地取得及开发平均成本调查表

根据南县土地取得成本调查结果和南县基准地价成果更新结果，南县土地取得成本（含土地征收补偿安置费用、相关税费和其他成本，下同）为223万元/公顷—330万元/公顷，南县土地“三通一平”的成本为96万元/公顷。在此基础上，根据《细则》要求和实地情况，估算宗地储备投资（附表C.1、附表C.2）：前期费用为土地取得成本的1%；其他费用为前期开发费用的3%；财务费用为前期费用、土地取得成本、前期土地开发成本及其他费用四者之和的1%；不可预见费为前期费用、前期土地开发成本及其他费用三者之和的2%。

南县2015年度土地储备资金投资估算包括尚未完成储备投资地块投资估算和拟入库储备地块投资估算两部分。

1、尚未完成储备投资地块投资估算

南县2014年度储备土地库存地块28宗，其中尚未完成储备投资地块19宗。其中，根据土地储备安排和实施进度，这19宗地已进行土地融资，2015年度对其不进行前期开发。

2、2015年度拟入库储备土地投资估算

（1）土地前期费用

土地储备前期费用主要包括土地储备前期可行性研究、地籍调查、水文、地质勘探、勘测定界、土地登记等费用支出。2015年度南县拟入库储备土地39宗，土地面积183.33公顷，预计前期费用总计481.42万元。

（2）土地取得成本

土地取得成本是征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用以及相关税费，2015年度南县拟入库土地取得成本费用为48141.79万元。

（3）前期土地开发费用

土地前期开发费用包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。2015年南县拟入库土地进行前期开发面积为79.08公顷，费用为7591.44万元。

（4）其他相关费用

其他相关费用包括拟入库储备地块的不可预见费用、财务费用和其他相关费用。其他相关费用合计1567.70万元。

综上所述，南县2015年度土地储备资金需求规模为57782.35万元。

（二）2015年度可融资规模

土地储备机构年度可融资规模=省财政厅核定的土地储备机构年度债务余额限额-土地储备机构上年度末债务余额。其中土地储备机构计划年度债务余额限额=（已完成储备未供应储备土地面积×土地储备单位费用+年度计划收储土地面积×收储单位费用+年度计划前期开发土地面积×前期开发单位费用-计划年度财政预算安排用于土地储备的资金）×高风险地区调减系数。

根据资料收集、整理，截止到2014年底，南县土地储备机构上年度末债务余额为27526万元。

南县已完成储备未供应储备土地面积55.49公顷，土地储备费用共21489.69万元；2015年度计划收储土地面积为183.33公顷，收储费用共50190.91万元；2015年度计划前期开发土地面积为79.08公顷，前期开发费用共7591.44万元。2015年度财政预算安排用于土地储备的资金为计划年度从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的资金、从国有土地收益基金中安排的资金以及上述资金产生的利息和其他财政资金。根据历年南县财政预算，2015年度财政预算用于土地储备的资金为2000万元。根据南县债务余额情况，高风险地区调减系数取0.95。

综上，因此南县土地储备中心2015年可融资规模为45787.44万元。

（三） 计划年度土地储备资金筹措                                         

 2015年度南县土地储备资金来源于政府财政投资、储备土地融资及上述资金产生的利息，共计57782.35万元。其中，政府财政投资2000万元（包括财政部门从已供应储备土地出让收入中安排的资金、财政部门从国有土地收益基金中安排的资金）、储备土地融资45000万元及其他方式10782.35万元（表8-2）。

表8-2 土地储备资金需求及筹措计划

   单位：万元

（四） 土地储备经济评价

土地储备经济评价包括土地储备成本分析、供应收入分析、收益分析及融资安全性分析。它是以单幅地块为统计对象，针对既往年度库存储备土地、计划年度拟入库储备土地、计划年度计划供应的储备土地及计划年度末库存储备土地进行的经济分析。

1、土地储备成本分析

根据征地拆迁相关政策及工程造价相关信息，在实例调查基础上，获得南县已完成储备投资地块土地取得成本费用测算统计表（附表E.2）。通过汇总、分析，采用市场比较法测算尚未完成储备投资地块和拟入库储备地块相关成本费用。

2015年度南县拟入库储备地块投资需求为57782.35万元（含收储费用、前期开发成本、其他费用和财务费用）。

2、储备土地收入分析

储备土地收入包括储备土地临时利用收入和储备土地供应收入。南县2015年度土地储备计划未对宗地进行临时利用安排，此部分收入为零。宗地供应收入采用市场比较法，按照《城镇土地估价规程》、《国有建设用地使用权出让土地地价评估技术规范（试行）》中土地估价原则和技术思路进行评估。

预计既往年度库存储备土地供应收入85192.42万元、拟入库储备土地供应收入161369.28万元、拟供应储备土地供应收入28249.10万元。

3、储备土地收益分析

土地储备收益分析指标包括土地储备总收益和土地储备投资收益率两项。土地储备总收益是储备土地收入扣除土地储备成本的余额；土地储备投资收益率是土地储备总收益与土地储备成本之比。

以政府公布的最新基准地价，通过宗地地价评估，并对容积率、评估时点等进行修正，测算储备地块出让价格及收入，进而计算出土地储备收益。既往年度库存储备土地总收益60097.91万元，投资收益率为239.49%；拟入库储备土地总收益93578.32万元，总收益为138.04%；拟供应储备土地总收益4775.17万元，投资收益率为20.34%。计划年度拟供应投资收益率较低是因为拟供应地块中，有16.48公顷无偿划拨用地，其土地收益为负值，且供地地块多为工矿仓储用地，成交单价较低；既往年度库存地块和拟入库地块主要为商服用地、住宅用地，成交单价较高，故投资收益可观。

4、融资安全性分析

融资安全性分析指标采用土地储备融资安全系数，该系数是土地储备负债额与储备土地资产安全价值之比（无量纲），该系数越小，融资越安全。储备土地资产安全价值按照《南县基准地价更新成果（2011）》采用基准地价系数修正法进行测算。南县2015年度库存储备地块中，有19宗已通过银行抵押融资27526万元，既往年度库存土地资产安全价值为86555.49万元，融资安全系数为0.42；拟入库地块中，有12宗拟在计划年度融资45000万元，2015年度拟入库土地资产安全价值为163951.19万元，融资安全系数为0.37；计划年度末库存地块中，共有31宗已抵押融资或计划抵押融资，融资额为72526万元，融资安全系数为0.50。拟供应储备土地不进行融资，不对其做融资安全性分析。

储备土地经济评价结果说明，南县土地储备经济效益较好，储备土地融资安全系数较小，储备土地融资较安全。

表8-3 储备土地经济评价结果汇总表

单位：万元

九、计划方案的可行性分析

（一）基础数据可靠，依据充分

计划编制中采用的经济社会数据来源于南县统计年鉴和南县历年国民经济与社会发展统计公报，既往年度库存储备土地面积来源于365bet送彩金报备省厅数据，土地利用规划数据是以省厅验收通过的数据库数据，历年建设用地供应数据来源于湖南省土地市场动态监测网，具有较强的准确性和现势性。

（二）强调与相关规划衔接

年度土地储备计划是指导土地储备机构开展年度土地储备活动的实施性文件的主要依据，并涉及到多部门、多行业。为保证能充分发挥年度土地储备计划的作用，必须协调好年度土地储备计划与其他各业规划的关系。因此，本计划编制过程中，与《南县土地利用总体规划（2006-2020年）》、《南县城市总体规划（2010-2030年）》、《南县国民经济和社会发展第十二个五年规划》、《南县国民经济和社会发展2015年计划安排》、《南县2015年度国有建设用地供应计划》、各乡镇总体规划以及社会主义新农村建设规划等相关规划进行了充分衔接，使得计划依据充分可靠。

（三）基础研究扎实，可操作性强

计划编制基础研究扎实，可操作性强。为切实保障南县2015年度土地储备计划的科学合理性，根据南县既往年度土地储备现状、土地利用总体规划和城市总体规划实施状况等，综合确定计划期内可储备土地的规模及布局；在开展经济社会发展状况与走势分析、土地市场状况及趋势分析的基础上，采用相关数学模型与方法进行计划期内土地储备的总量和融资的可行性进行了分析，并在在计划期内土地储备总量的框架下，统筹协调各业发展所需储备土地需求，确定储备土地前期开发时序，临时管护与利用方式等。

同时，在计划编制过程中，就计划年度拟入库储备地块规模、布局及储备用途，前期开发储备地块规模、布局及开发程度，计划年度拟供应储备土地规模、布局及用途，计划年度用于融资的储备土地规模与布局，计划年度末库存储备土地规模，计划年度土地储备资金需求及筹措等重点内容在充分征询计划编制领导小组和市直相关部门意见的基础上，进行反复论证，形成科学合理、切实可行、综合效益较好的推荐方案。此外，计划编制领导小组会同计划编制技术小组组织国土、财政、城建投、发改、规划、金融机构等部门召开座谈会，组织相关领域专家召开论证会，重点论证计划目标、任务落实以及有关实施保障措施等。