南县国有建设用地使用权
出让价款计收办法
第一条 为认真执行《南县人民政府关于公布南县城镇基准地价更新成果的通知》,解决以往在国有建设用地使用权出让价款计收中计算标准和方式不统一的问题,根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)和《湖南省国有土地使用权出让收支管理办法》(湘财综〔2007〕26号)精神,结合我县实际,制定本办法。
第二条 本办法所称国有建设用地使用权出让价款(以下简称土地出让价款)是指政府以出让方式配置国有建设用地使用权取得的全部价款,出让年限为宗地出让用途的法定可出让最高年限。应计收土地出让价款的包括下列情形:
1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的;
2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行建设的;
3、处置抵押划拨国有土地使用权的;
4、转让房改房、经济适用住房的;
5、改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件的;
6、其他依法应计收的。
第三条 土地出让价款的确定实行集体决策制度。在宗地评估价格的基础上,依据国家供地政策和县政府要求,由局例会集体决策确定宗地出让价格、土地出让价款征收比例。局例会原则上每周召开一次,由局长主持或授权主持。例会会审材料和会议纪要由政务窗口负责。
第四条 土地出让价款的计收按下列原则确定:
1、农转征项目新增的国有建设用地、政府储备土地按实际成交价计收土地出让价款。
2、原划拨国有建设用地使用权转让或利用原划拨国有建设用地使用权进行建设(新建、改建、扩建)且不改变用途的,按宗地出让价格的一定比例计收。其中商服用地不低于40%、住宅用地不低于35%、工业用地不低于25%,具体比例例会界定(依比例确定计收出让价款的均按此执行);改变为经营性(不含工矿仓储)用途的,按新用途的宗地出让价格与原用途划拨土地权益价格之差全额计收。
3、处置抵押划拨国有建设用地使用权的,按宗地出让价格的一定比例计收。
4、转让房改房、经济适用房的,按宗地出让价格和国家规定的比例(现行标准为10%)计收。
5、出让国有建设用地使用权改变用途且出让合同未约定收回重新出让的,按现时新用途与原用途剩余出让年期的土地市场价格差值全额计收,但差值为负时不计收也不退价款。
6、出让国有建设用地使用权提高容积率且出让合同未约定收回重新出让的,按现时市场价下楼面地价乘以新增建筑面积后的金额全额计收。但工业用地提高容积率的不计收。
7、出让国有建设用地使用权改变用途、容积率等土地使用条件,出让合同约定收回土地使用权重新出让的,按出让合同约定收回重新以招标、挂牌、拍卖方式出让。出让价款按成交价计收。
8、多种用途或多功能建筑或多层住宅分用途或功能或套补办出让时,按各用途或功能或楼层分摊地价的一定比例计收。
9、出让国有建设用地使用权未到期办理延期的,按现时土地出让价款减去原出让时缴纳的土地出让价款全额计收。
10、出让国有建设用地使用权到期办理续期(住宅用地只办理延期)的,按划拨国有建设用地使用权补办出让手续办理。
第五条 宗地出让用途按下列原则确定。
1.新建、改建和扩建项目的宗地出让用途根据规划行政主管部门批准的用地性质和建筑功能(出让规划条件),对照我县城镇基准地价用途分类确定。其他未列入基准地价用途分类的用地,其用途类别参照相关或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途类别确定(下同)。
2、无建设行为的原划拨国有建设用地使用权补办出让,应依法征询规划行政主管部门的规划意见,规划确定应改变出让用途的,按改变用途出让;维持原用途的按不改变用途出让。
3.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积超过工业项目总用地面积7%的部分,不能视为工业用途,应按办公及住宅用途计收土地出让价款。
第六条 宗地出让的计价面积按下列原则确定。
1.宗地整体出让或补办出手续的,按登记发证土地面积计价。
2.多种用途或多功能或多层住宅的宗地分用途或功能或套办理出让时,按不同用途或功能或套的建筑面积计价。
第七条 宗地出让年限按下列原则确定。
1、首次出让的,依据国家规定的最高可出让年限确定出让年限,即:(一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。
2、出让国有建设用地使用权改变用途、容积率等土地使用条件的,自重新签订出让合同之日起按法定最高可出让年限确定出让年限。
3、出让国有建设用地使用年限未到期申请延期的,自首次签订出让合同界定的出让起始之日起算,按法定最高可出让年限确定可延期的出让年限。
4、出让国有建设用地使用年限到期申请续期的,可由受让人自主选择。按划拨国有建设用地使用权重新补办出让,按法定最高可出让年限确定出让年限;或自首次签订出让合同界定的出让起始之日起算,按法定最高可出让年限确定可续期的出让年限。
第八条 宗地价格的评估应依据规划行政主管部门批准的出让规划条件或经确认的现状利用条件,由具备评估资质的中介机构运用基准地价系数修正法和其他至少一种合适的估价方法进行评估,测算宗地出让时土地市场价格。
第九条 基准地价系数修正法评估宗地地价时,修正基准按下列原则确定。
1、商业用地的修正基准是路线价、区片价或级别价。具体为:县城规划区范围内临街(路)商业用地有路线价的用路线价作为修正基准,否则用区片价;临路商业用地超路线价宗地修正深度部分用区片价;其他乡镇的商业用地有路线价的用路线价作为修正基准,否则用级别价。
2、住宅用地的修正基准是区片价或级别价。具体为:县城规划区用区片价;其他乡镇用级别价。
3、工业用地的修正基准是级别价。
4、各类用地的容积率修正时按照合法和最高最佳使用原则,取规划设定容积率上限值。但设定上限低于基准地价内涵容积率时不向下修正。
第十条 宗地价格按下列要求表述方式。
1、土地价格单位表述为元/平方米和元,单位价格精确到个位,总价精确到十位。
2、宗地整体出让时,土地价格采用地面地价。
3、多种用途或多功能建筑或多层住宅分用途或功能或套补办出让时,土地价格采用楼面地价或分摊地价。
附录:宗地地价修正体系及其应用公式
附录: 宗地地价修正体系及其应用
一、宗地地价修正体系
(一)区域因素修正
1、商业用地宗地地价区域因素修正
县城规划区Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.279
|
8.314
|
4.157
|
0.000
|
-3.460
|
-6.919
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.216
|
6.437
|
3.218
|
0.000
|
-2.678
|
-5.357
|
基本设施
状况
|
水电气综合保证程度
|
0.101
|
3.010
|
1.505
|
0.000
|
-1.252
|
-2.505
|
公用设施完备度
|
0.085
|
2.533
|
1.267
|
0.000
|
-1.054
|
-2.108
|
人口状况
|
人口密度
|
0.122
|
3.636
|
1.818
|
0.000
|
-1.513
|
-3.026
|
城市规划
|
道路规划
|
0.116
|
3.457
|
1.728
|
0.000
|
-1.438
|
-2.877
|
现状与规划用途对比
|
0.081
|
2.414
|
1.207
|
0.000
|
-1.004
|
-2.009
|
县城规划区Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.279
|
7.561
|
3.780
|
0.000
|
-3.167
|
-6.333
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.216
|
5.854
|
2.927
|
0.000
|
-2.452
|
-4.903
|
基本设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.101
|
2.737
|
1.369
|
0.000
|
-1.146
|
-2.293
|
公用设施完备度
|
0.085
|
2.304
|
1.152
|
0.000
|
-0.965
|
-1.930
|
人口状况
|
人口密度
|
0.122
|
3.306
|
1.653
|
0.000
|
-1.385
|
-2.769
|
城市规划
|
道路规划
|
0.116
|
3.144
|
1.572
|
0.000
|
-1.317
|
-2.633
|
现状与规划用途对比
|
0.081
|
2.195
|
1.098
|
0.000
|
-0.919
|
-1.839
|
县城规划区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.279
|
5.999
|
2.999
|
0.000
|
-2.455
|
-4.910
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.216
|
4.644
|
2.322
|
0.000
|
-1.901
|
-3.802
|
基本设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.101
|
2.172
|
1.086
|
0.000
|
-0.889
|
-1.778
|
公用设施完备度
|
0.085
|
1.828
|
0.914
|
0.000
|
-0.748
|
-1.496
|
人口状况
|
人口密度
|
0.122
|
2.623
|
1.312
|
0.000
|
-1.074
|
-2.147
|
城市规划
|
道路规划
|
0.116
|
2.494
|
1.247
|
0.000
|
-1.021
|
-2.042
|
现状与规划用途对比
|
0.081
|
1.742
|
0.871
|
0.000
|
-0.713
|
-1.426
|
县城规划区Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.279
|
5.775
|
2.888
|
0.000
|
-2.399
|
-4.799
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.216
|
4.471
|
2.236
|
0.000
|
-1.858
|
-3.715
|
基本设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.101
|
2.091
|
1.045
|
0.000
|
-0.869
|
-1.737
|
公用设施完备度
|
0.085
|
1.760
|
0.880
|
0.000
|
-0.731
|
-1.462
|
人口状况
|
人口密度
|
0.122
|
2.525
|
1.263
|
0.000
|
-1.049
|
-2.098
|
城市规划
|
道路规划
|
0.116
|
2.401
|
1.201
|
0.000
|
-0.998
|
-1.995
|
现状与规划用途对比
|
0.081
|
1.677
|
0.838
|
0.000
|
-0.697
|
-1.393
|
南县县城规划区Ⅴ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.279
|
5.413
|
2.706
|
0.000
|
-2.330
|
-4.659
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.216
|
4.190
|
2.095
|
0.000
|
-1.804
|
-3.607
|
基本设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.101
|
1.959
|
0.980
|
0.000
|
-0.843
|
-1.687
|
公用设施完备度
|
0.085
|
1.649
|
0.825
|
0.000
|
-0.710
|
-1.420
|
人口状况
|
人口密度
|
0.122
|
2.367
|
1.183
|
0.000
|
-1.019
|
-2.037
|
城市规划
|
道路规划
|
0.116
|
2.250
|
1.125
|
0.000
|
-0.969
|
-1.937
|
现状与规划用途对比
|
0.081
|
1.571
|
0.786
|
0.000
|
-0.676
|
-1.353
|
南县县城规划区商业用地宗地地价区域因素修正指标说明表
因素
|
因子
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
≤50
|
(50-150]
|
(150-250]
|
(250-350]
|
>350
|
交通条件
|
临街道路状况
|
繁华主干道
|
主干道
|
繁华次干道
|
次干道
|
支路
|
基本设
施状况
|
水电气综合
保证程度
|
≥95
|
[90,95)
|
[85,90)
|
[80,85)
|
<80
|
公用设施完备度
|
完善
|
较完善
|
一般
|
较差
|
差
|
人口状况
|
人口密度
|
密度大
|
密度较大
|
一般
|
密度较小
|
密度小
|
城市规划
|
道路条件
|
主干道
|
次干道
|
一般道路
|
支路
|
街坊间支路
|
现状与规划用途对比
|
最佳
|
佳
|
一般
|
较差
|
差
|
2、住宅用地宗地地价区域因素修正
县城规划区Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.177
|
3.965
|
1.982
|
0.000
|
-1.779
|
-3.558
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.130
|
2.912
|
1.456
|
0.000
|
-1.307
|
-2.613
|
基础设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.121
|
2.710
|
1.355
|
0.000
|
-1.216
|
-2.432
|
公用设施完备度
|
距中小学距离(m)
|
0.055
|
1.232
|
0.616
|
0.000
|
-0.553
|
-1.106
|
距医院距离(m)
|
0.054
|
1.210
|
0.605
|
0.000
|
-0.543
|
-1.085
|
距文体设施距离(m)
|
0.049
|
1.098
|
0.549
|
0.000
|
-0.492
|
-0.985
|
距农贸市场距离(m)
|
0.056
|
1.254
|
0.627
|
0.000
|
-0.563
|
-1.126
|
环境条件优劣度
|
噪音污染
|
0.052
|
1.165
|
0.582
|
0.000
|
-0.523
|
-1.045
|
临景观广场湖面情况
|
0.044
|
0.986
|
0.493
|
0.000
|
-0.442
|
-0.884
|
地形状况
|
0.040
|
0.896
|
0.448
|
0.000
|
-0.402
|
-0.804
|
洪涝灾害等级
|
0.036
|
0.806
|
0.403
|
0.000
|
-0.362
|
-0.724
|
人口状况
|
人口密度
|
0.062
|
1.389
|
0.694
|
0.000
|
-0.623
|
1.246
|
城市规划
|
道路规划
|
0.065
|
1.456
|
0.728
|
0.000
|
-0.653
|
-1.307
|
现状与规划用途对比
|
0.059
|
1.322
|
0.661
|
0.000
|
-0.593
|
-1.186
|
县城规划区Ⅱ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.177
|
3.522
|
1.762
|
0.000
|
-1.566
|
-3.133
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.130
|
2.587
|
1.294
|
0.000
|
-1.151
|
-2.301
|
基础设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.121
|
2.408
|
1.204
|
0.000
|
-1.071
|
-2.142
|
公用设施完备度
|
距中小学距离(m)
|
0.055
|
1.095
|
0.547
|
0.000
|
-0.487
|
-0.974
|
距医院距离(m)
|
0.054
|
1.075
|
0.537
|
0.000
|
-0.478
|
-0.956
|
距文体设施距离(m)
|
0.049
|
0.975
|
0.488
|
0.000
|
-0.434
|
-0.867
|
距农贸市场距离(m)
|
0.056
|
1.114
|
0.557
|
0.000
|
-0.496
|
-0.991
|
环境条件优劣度
|
噪音污染
|
0.052
|
1.035
|
0.517
|
0.000
|
-0.460
|
-0.920
|
临景观广场湖面情况
|
0.044
|
0.876
|
0.438
|
0.000
|
-0.389
|
-0.779
|
地形状况
|
0.040
|
0.796
|
0.398
|
0.000
|
-0.354
|
-0.708
|
洪涝灾害等级
|
0.036
|
0.716
|
0.358
|
0.000
|
-0.319
|
-0.637
|
人口状况
|
人口密度
|
0.062
|
1.234
|
0.617
|
0.000
|
-0.549
|
-1.097
|
城市规划
|
道路规划
|
0.065
|
1.294
|
0.647
|
0.000
|
-0.575
|
-1.151
|
现状与规划用途对比
|
0.059
|
1.174
|
0.587
|
0.000
|
-0.522
|
-1.044
|
县城规划区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.177
|
2.991
|
1.496
|
0.000
|
-1.301
|
-2.602
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.13
|
2.197
|
1.099
|
0.000
|
-0.956
|
-1.911
|
基础设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.121
|
2.045
|
1.022
|
0.000
|
-0.889
|
-1.779
|
公用设施完备度
|
距中小学距离(m)
|
0.055
|
0.930
|
0.465
|
0.000
|
-0.404
|
-0.809
|
距医院距离(m)
|
0.054
|
0.913
|
0.456
|
0.000
|
-0.397
|
-0.794
|
距文体设施距离(m)
|
0.049
|
0.828
|
0.414
|
0.000
|
-0.360
|
-0.720
|
距农贸市场距离(m)
|
0.056
|
0.946
|
0.473
|
0.000
|
-0.412
|
-0.823
|
环境条件优劣度
|
噪音污染
|
0.052
|
0.879
|
0.439
|
0.000
|
-0.382
|
-0.764
|
临景观广场湖面情况
|
0.044
|
0.744
|
0.372
|
0.000
|
-0.323
|
-0.647
|
地形状况
|
0.04
|
0.676
|
0.338
|
0.000
|
-0.294
|
-0.588
|
洪涝灾害等级
|
0.036
|
0.608
|
0.304
|
0.000
|
-0.265
|
-0.529
|
人口状况
|
人口密度
|
0.062
|
1.048
|
0.524
|
0.000
|
-0.456
|
-0.911
|
城市规划
|
道路规划
|
0.065
|
1.099
|
0.549
|
0.000
|
-0.478
|
-0.956
|
现状与规划用途对比
|
0.059
|
0.997
|
0.499
|
0.000
|
-0.434
|
-0.867
|
县城规划区Ⅳ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.177
|
2.637
|
1.319
|
0.000
|
-1.212
|
-2.425
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.13
|
1.937
|
0.969
|
0.000
|
-0.891
|
-1.781
|
基础设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.121
|
1.803
|
0.901
|
0.000
|
-0.829
|
-1.658
|
公用设施完备度
|
距中小学距离(m)
|
0.055
|
0.820
|
0.410
|
0.000
|
-0.377
|
-0.754
|
距医院距离(m)
|
0.054
|
0.805
|
0.402
|
0.000
|
-0.370
|
-0.740
|
距文体设施距离(m)
|
0.049
|
0.730
|
0.365
|
0.000
|
-0.336
|
-0.671
|
距农贸市场距离(m)
|
0.056
|
0.834
|
0.417
|
0.000
|
-0.384
|
-0.767
|
环境条件优劣度
|
噪音污染
|
0.052
|
0.775
|
0.387
|
0.000
|
-0.356
|
-0.712
|
临景观广场湖面情况
|
0.044
|
0.656
|
0.328
|
0.000
|
-0.301
|
-0.603
|
地形状况
|
0.04
|
0.596
|
0.298
|
0.000
|
-0.274
|
-0.548
|
洪涝灾害等级
|
0.036
|
0.536
|
0.268
|
0.000
|
-0.247
|
-0.493
|
人口状况
|
人口密度
|
0.062
|
0.924
|
0.462
|
0.000
|
-0.425
|
-0.849
|
城市规划
|
道路规划
|
0.065
|
0.969
|
0.484
|
0.000
|
-0.445
|
-0.891
|
现状与规划用途对比
|
0.059
|
0.879
|
0.440
|
0.000
|
-0.404
|
-0.808
|
南县县城规划区Ⅴ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
0.177
|
2.602
|
1.301
|
0.000
|
-1.168
|
-2.336
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.13
|
1.911
|
0.956
|
0.000
|
-0.858
|
-1.716
|
基础设施状况
|
水电气综合保证率
|
0.121
|
1.779
|
0.889
|
0.000
|
-0.799
|
-1.597
|
公用设施完备度
|
距中小学距离(m)
|
0.055
|
0.809
|
0.404
|
0.000
|
-0.363
|
-0.726
|
距医院距离(m)
|
0.054
|
0.794
|
0.397
|
0.000
|
-0.356
|
-0.713
|
距文体设施距离(m)
|
0.049
|
0.720
|
0.360
|
0.000
|
-0.323
|
-0.647
|
距农贸市场距离(m)
|
0.056
|
0.823
|
0.412
|
0.000
|
-0.370
|
-0.739
|
环境条件优劣度
|
噪音污染
|
0.052
|
0.764
|
0.382
|
0.000
|
-0.343
|
-0.686
|
临景观广场湖面情况
|
0.044
|
0.647
|
0.323
|
0.000
|
-0.290
|
-0.581
|
地形状况
|
0.04
|
0.588
|
0.294
|
0.000
|
-0.264
|
-0.528
|
洪涝灾害等级
|
0.036
|
0.529
|
0.265
|
0.000
|
-0.238
|
-0.475
|
人口状况
|
人口密度
|
0.062
|
0.911
|
0.456
|
0.000
|
-0.409
|
-0.818
|
城市规划
|
道路规划
|
0.065
|
0.956
|
0.478
|
0.000
|
-0.429
|
-0.858
|
现状与规划用途对比
|
0.059
|
0.867
|
0.434
|
0.000
|
-0.389
|
-0.779
|
县城规划区住宅用地宗地地价区域因素修正指标说明表
因素
|
因子
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
商服繁华度
|
距离商服中心距离(m)
|
≤100
|
(100-250]
|
(250-350]
|
(350-550]
|
>550
|
交通条件
|
临街道路状况
|
繁华主干道
|
主干道
|
繁华次干道
|
次干道
|
支路
|
基础设施状况
|
水电气综合保证率
|
≥95
|
[90,95)
|
[85,90)
|
[80,85)
|
<80
|
公用设施完备度
|
距中小学距离(m)
|
≤60
|
(60-160]
|
(160-260]
|
(260-460]
|
>460
|
距医院距离(m)
|
≤100
|
(100-140]
|
(140-200]
|
(200-400]
|
>400
|
距文体设施距离(m)
|
≤100
|
(100-160]
|
(160-260]
|
(260-460]
|
>460
|
距农贸市场距离(m)
|
≤80
|
(80-180]
|
(180-300]
|
(300-480]
|
>480
|
环境条件优劣度
|
噪音污染
|
无污染
|
基本无污染
|
轻度污染
|
污染较重
|
严重污染
|
与景观、湖面、
广场距离
|
≤100
|
(100-140]
|
(140-200]
|
(200-400]
|
>400
|
地形状况
|
地势平坦
|
较平坦,对建筑物无影响
|
较平坦,对建筑物影响较小
|
不平坦,需考虑坡度影响
|
不平坦,需经平整
|
洪涝灾害等级
|
>100年一遇
|
50-100年一遇
|
20—50年一遇
|
10-20年一遇
|
<10年一遇
|
人口状况
|
人口密度
|
密度大
|
密度较大
|
一般
|
密度较小
|
密谋小
|
城市规划
|
道路规划
|
主干道
|
快速路
|
次干道
|
支路
|
街坊间支路
|
现状与规划用途对比
|
最佳用途
|
较适用途
|
一般用途
|
不太适合用途
|
不适合用途
|
3、工矿仓储用地宗地地价区域因素修正
县城规划区Ⅰ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
交通条件
|
临道路状况
|
0.162
|
2.074
|
1.037
|
0.000
|
-0.964
|
-1.928
|
距离长途汽车站距离(m)
|
0.112
|
1.434
|
0.717
|
0.000
|
-0.666
|
-1.333
|
基本设施完备度
|
水电气综合保证率
|
0.144
|
1.843
|
0.922
|
0.000
|
-0.857
|
-1.714
|
产业集聚效益
|
产业集聚影响度
|
0.190
|
2.432
|
1.216
|
0.000
|
-1.131
|
-2.261
|
环境条件优劣度
|
地形状况
|
0.061
|
0.781
|
0.390
|
0.000
|
-0.363
|
-0.726
|
地质状况T/M2
|
0.074
|
0.947
|
0.474
|
0.000
|
-0.440
|
-0.881
|
洪涝灾害等级
|
0.086
|
1.101
|
0.550
|
0.000
|
-0.512
|
-1.023
|
城市规划
|
道路规划
|
0.097
|
1.242
|
0.621
|
0.000
|
-0.577
|
-1.154
|
用地规划
|
0.074
|
0.947
|
0.474
|
0.000
|
-0.440
|
-0.881
|
县城规划区Ⅱ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.162
|
1.928
|
0.964
|
0.000
|
-0.891
|
-1.782
|
距离长途汽车站距离(m)
|
0.112
|
1.333
|
0.666
|
0.000
|
-0.616
|
-1.232
|
基本设施完备度
|
水电气综合保证率
|
0.144
|
1.714
|
0.857
|
0.000
|
-0.792
|
-1.584
|
产业集聚效益
|
产业集聚影响度
|
0.190
|
2.261
|
1.131
|
0.000
|
-1.045
|
-2.090
|
环境条件优劣度
|
地形状况
|
0.061
|
0.726
|
0.363
|
0.000
|
-0.336
|
-0.671
|
地质状况T/M2
|
0.074
|
0.881
|
0.440
|
0.000
|
-0.407
|
-0.814
|
洪涝灾害等级
|
0.086
|
1.023
|
0.512
|
0.000
|
-0.473
|
-0.946
|
城市规划
|
道路规划
|
0.097
|
1.154
|
0.577
|
0.000
|
-0.534
|
-1.067
|
用地规划
|
0.074
|
0.881
|
0.440
|
0.000
|
-0.407
|
-0.814
|
县城规划区Ⅲ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.162
|
1.782
|
0.891
|
0.000
|
-0.826
|
-1.652
|
距离长途汽车站距离(m)
|
0.112
|
1.232
|
0.616
|
0.000
|
-0.571
|
-1.142
|
基本设施完备度
|
水电气综合保证率
|
0.144
|
1.584
|
0.792
|
0.000
|
-0.734
|
-1.469
|
产业集聚效益
|
产业集聚影响度
|
0.190
|
2.090
|
1.045
|
0.000
|
-0.969
|
-1.938
|
环境条件优劣度
|
地形状况
|
0.061
|
0.671
|
0.336
|
0.000
|
-0.311
|
-0.622
|
地质状况T/M2
|
0.074
|
0.814
|
0.407
|
0.000
|
-0.377
|
-0.755
|
洪涝灾害等级
|
0.086
|
0.946
|
0.473
|
0.000
|
-0.439
|
-0.877
|
城市规划
|
道路规划
|
0.097
|
1.067
|
0.534
|
0.000
|
-0.495
|
-0.989
|
用地规划
|
0.074
|
0.814
|
0.407
|
0.000
|
-0.377
|
-0.755
|
县城规划区Ⅳ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.162
|
1.717
|
0.859
|
0.000
|
-0.721
|
-1.442
|
距离长途汽车站距离(m)
|
0.112
|
1.187
|
0.594
|
0.000
|
-0.498
|
-0.997
|
基本设施完备度
|
水电气综合保证率
|
0.144
|
1.526
|
0.763
|
0.000
|
-0.641
|
-1.282
|
产业集聚效益
|
产业集聚影响度
|
0.190
|
2.014
|
1.007
|
0.000
|
-0.846
|
-1.691
|
环境条件优劣度
|
地形状况
|
0.061
|
0.647
|
0.323
|
0.000
|
-0.271
|
-0.543
|
地质状况T/M2
|
0.074
|
0.784
|
0.392
|
0.000
|
-0.329
|
-0.659
|
洪涝灾害等级
|
0.086
|
0.912
|
0.456
|
0.000
|
-0.383
|
-0.765
|
城市规划
|
道路规划
|
0.097
|
1.028
|
0.514
|
0.000
|
-0.432
|
-0.863
|
用地规划
|
0.074
|
0.784
|
0.392
|
0.000
|
-0.329
|
-0.659
|
县城规划区Ⅴ级工业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
|
因子
|
权重
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
交通条件
|
临街道路状况
|
0.162
|
1.620
|
0.810
|
0.000
|
-0.656
|
-1.312
|
距离长途汽车站距离(m)
|
0.112
|
1.120
|
0.560
|
0.000
|
-0.454
|
-0.907
|
基本设施完备度
|
水电气综合保证率
|
0.144
|
1.440
|
0.720
|
0.000
|
-0.583
|
-1.166
|
产业集聚效益
|
产业集聚影响度
|
0.190
|
1.900
|
0.950
|
0.000
|
-0.770
|
-1.539
|
环境条件优劣度
|
地形状况
|
0.061
|
0.610
|
0.305
|
0.000
|
-0.247
|
-0.494
|
地质状况T/M2
|
0.074
|
0.740
|
0.370
|
0.000
|
-0.300
|
-0.599
|
洪涝灾害等级
|
0.086
|
0.860
|
0.430
|
0.000
|
-0.348
|
-0.697
|
城市规划
|
道路规划
|
0.097
|
0.970
|
0.485
|
0.000
|
-0.393
|
-0.786
|
用地规划
|
0.074
|
0.740
|
0.370
|
0.000
|
-0.300
|
-0.599
|
县城规划区工业用地宗地地价区域因素修正指标说明表
因素
|
因子
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
交通条件
|
临道路状况
|
繁华主干道
|
主干道
|
繁华次干道
|
次干道
|
支路
|
距离长途汽车站距离(m)
|
≤150
|
150-300
|
300-450
|
450-600
|
>600
|
基本设施完备度
|
水电气综合保证率
|
≥95
|
[90,95)
|
[85,90)
|
[80,85)
|
<80
|
产业集聚效益
|
产业集聚影响度
|
高新技术产业联系紧密区
|
高新技术产业联系一般区,一般产业联系紧密区
|
高新技术产业联系松散区,一般产业联系一般区
|
一般产业联系松散区
|
独立分布区
|
环境条件优劣度
|
地形状况
|
地势平坦
|
较平坦,对建筑物无影响
|
较平坦,对建筑物影响较小
|
不平坦,需考虑坡度影响
|
不平坦,需经平整
|
地质状况T/M2
|
>25
|
22-25
|
18-22
|
15-18
|
<15
|
洪涝灾害等级
|
>100年一遇
|
50-100年一遇
|
20—50年一遇
|
10-20年一遇
|
<10年一遇
|
城市规划
|
道路规划
|
交通型主干道
|
交通型次干道,混合型主要干道
|
混合型主要干道,生活型主干道
|
生活型次干道
|
支路
|
用地规划
|
工业密集区
|
较密集区
|
一般工业区
|
零星工业区
|
其他类型
|
(二)宗地地价个别因素修正
1、使用年期修正(Kn)
将法定最高出让年期(m)的基准地价修正到某出让年期(ml)的宗地地价修正系数为:
Kn=[1-1/(1+rd)m1]/[1-1/(1+rd)m]
式中:Kn:出让年期修正系数
m:法定最高出让年期
ml:实际出让年期
rd:土地还原率(商服6.68%、住宅6.32%、工业5.59%)
2、期日修正(Kt)
期日修正系数计算公式如下:
Kt=N(月)×月均地价增涨指数
式中:Kt—将基准地价更新期日修正到待估宗地期日的系数
N—待估宗地估价期日与基准地价更新期日之差 。
3、容积率修正(KV)
商业用地、住宅用地容积率修正系数如下表:
县城规划区商业用地容积率修正系数
级别
|
1
|
1.2
|
1.4
|
1.6
|
1.8
|
2
|
2.2
|
2.4
|
2.6
|
2.8
|
3
|
3.5
|
4
|
4.5
|
5.0
|
一级
|
0.74
|
0.79
|
0.85
|
0.92
|
1.00
|
1.08
|
1.15
|
1.20
|
1.27
|
1.30
|
1.33
|
1.36
|
1.39
|
1.42
|
1.45
|
二级
|
0.78
|
0.85
|
0.92
|
1.00
|
1.08
|
1.15
|
1.22
|
1.28
|
1.33
|
1.38
|
1.41
|
1.44
|
1.46
|
1.48
|
1.50
|
三级
|
0.85
|
0.92
|
1.00
|
1.08
|
1.15
|
1.21
|
1.26
|
1.31
|
1.35
|
1.40
|
1.44
|
1.47
|
1.50
|
1.52
|
1.54
|
四级
|
0.92
|
1.00
|
1.08
|
1.15
|
1.22
|
1.28
|
1.34
|
1.39
|
1.43
|
1.46
|
1.48
|
1.50
|
1.52
|
1.54
|
1.56
|
五级
|
1.00
|
1.08
|
1.15
|
1.22
|
1.28
|
1.33
|
1.38
|
1.42
|
1.48
|
1.51
|
1.53
|
1.55
|
1.56
|
1.58
|
1.60
|
注:1、商业用地修正因素说明表和修正系数表可以用于商业路线价评估和商业级别地价估; 2、介于表中两个容积率之间的系数采用插值法求取; 3、容积率大于5.0的,每增加0.1,修正系数在5.0的修正系数基础上增加0.01。
县城规划区住宅用地容积率修正系数
级别
|
1
|
1.2
|
1.4
|
1.6
|
1.8
|
2
|
2.2
|
2.4
|
2.6
|
2.8
|
3
|
3.5
|
4
|
4.5
|
5.0
|
一级
|
0.76
|
0.81
|
0.87
|
0.93
|
1.00
|
1.06
|
1.13
|
1.18
|
1.25
|
1.28
|
1.31
|
1.33
|
1.35
|
1.37
|
1.39
|
二级
|
0.78
|
0.85
|
0.92
|
1.00
|
1.06
|
1.13
|
1.20
|
1.26
|
1.31
|
1.36
|
1.38
|
1.40
|
1.42
|
1.44
|
1.45
|
三级
|
0.85
|
0.92
|
1.00
|
1.06
|
1.12
|
1.18
|
1.23
|
1.28
|
1.33
|
1.37
|
1.40
|
1.42
|
1.44
|
1.46
|
1.48
|
四级
|
0.92
|
1.00
|
1.06
|
1.12
|
1.18
|
1.23
|
1.28
|
1.32
|
1.36
|
1.40
|
1.43
|
1.45
|
1.47
|
1.49
|
1.50
|
五级
|
1.00
|
1.06
|
1.12
|
1.18
|
1.23
|
1.28
|
1.32
|
1.36
|
1.39
|
1.42
|
1.45
|
1.47
|
1.49
|
1.51
|
1.52
|
注:1、住宅用地修正因素说明表和修正系数表可以用于楼面地价评估和住宅级别地价评估; 2、其他容积率条件下的系数由相邻的系数插值求取; 3、容积率大于5.0的,每增加0.1,修正系数在5.0的修正系数基础上增加0.01。
4、楼层分配率
(1)商业用地楼层地价分配率
县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表(%)
楼层
|
共六层
|
共五层
|
共四层
|
共三层
|
共二层
|
共一层
|
一层
|
52.15
|
49.36
|
54.69
|
60.12
|
64.34
|
100
|
二层
|
18.92
|
18.43
|
19.28
|
22.38
|
35.66
|
/
|
三层
|
10.96
|
13.42
|
15.96
|
17.5
|
/
|
/
|
四层
|
7.87
|
10.46
|
10.07
|
/
|
/
|
/
|
五层
|
5.95
|
8.33
|
/
|
/
|
/
|
/
|
六层
|
4.15
|
/
|
/
|
|
/
|
/
|
(2)住宅用地楼层地价分配率
县城规划区住宅用地平均楼层地价分配率表(%)
楼层
|
低层(3层)
|
小高层(6层)
|
中高层(9层)
|
高层(12层)
|
1
|
30.29
|
14.24
|
7.79
|
5.57
|
2
|
33.87
|
15.48
|
9.23
|
5.75
|
3
|
35.84
|
19.57
|
11.44
|
5.82
|
4
|
|
20.34
|
11.55
|
7.46
|
5
|
|
15.61
|
11.57
|
7.46
|
6
|
|
14.76
|
13.15
|
7.46
|
7
|
|
|
13.15
|
10.85
|
8
|
|
|
13.15
|
10.85
|
9
|
|
|
8.97
|
10.85
|
10
|
|
|
|
10.85
|
11
|
|
|
|
10.85
|
12
|
|
|
|
6.23
|
4、宗地面积修正(Ks)
宗地面积修正系数表
指标标准
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
指标标准说明
|
面积适中,对土地利用极有利
|
面积对土地利用较为有利
|
面积对土地利用无不良影响
|
面积较小,对土地利用有一定影响
|
面积过小,对土地利用产生严重的影响
|
商服用地
|
1.02
|
1.01
|
1.00
|
0.99
|
0.98
|
住宅用地
|
1.03
|
1.02
|
1.00
|
0.98
|
0.97
|
工矿仓储用地
|
1.04
|
1.03
|
1.00
|
0.97
|
0.96
|
5、宗地形状修正(Ka)
宗地形状修正系数表
指标标准
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
指标标准
说明
|
长方形或正方形
|
规则,有利于宗地利用
|
基本规则,不影响宗地利用
|
不规则,对利用有一定影响
|
不规则,对利用有严重影响
|
商服用地
|
1.02
|
1.01
|
1.00
|
0.99
|
0.98
|
住宅用地
|
1.03
|
1.02
|
1.00
|
0.98
|
0.97
|
工矿仓储用地
|
1.04
|
1.03
|
1.00
|
0.97
|
0.96
|
6、开发程度修正(Kf)
土地开发程度高于五通一平时,开发程度修正公式:
Pi=P+Kf
土地开发程度低于五通一平时,开发程度修正公式:
Pi=P-Kf
式中,Pi为第I宗土地单位土地面积价格(元/m2),P为第I宗土地所在级别的基准地价(元/m2),Kf为第I宗土地的实际土地开发程度与平均开发程度的费用差。
7、建筑物朝向修正(Kh)
建筑物朝向修正系数表
指标标准说明
|
南
|
东南
|
东、西南
|
东北
|
北、西、西北
|
修正系数
|
1.021
|
1.015
|
1.00
|
0.979
|
0.98
|
8、商业用地特殊因素修正
(1)街角修正(Kc)
街角地地价的计算公式为:Pml=Pz×Kc
Pml为修正后的商服用地地价,Pz为主街地价, Kc为街角地价修正系数。
南县城镇商服用地街角地修正系数
正街地价/旁街地价
|
1/4
|
1/3
|
1/2
|
1/1
|
2/1
|
3/1
|
4/1
|
≥5/1
|
修正系数
|
1.425
|
1.352
|
1.275
|
1.228
|
1.156
|
1.084
|
1.055
|
1.026
|
(2)临街深度修正(Kd)
南县城区商业用地临街深度修正系数表
深 度
|
≤4
|
4-6
|
6-8
|
8-10
|
10-12
|
12-14
|
主干道
|
1.54
|
1.48
|
1.42
|
1.36
|
1.30
|
1.22
|
次干道
|
1.49
|
1.43
|
1.36
|
1.29
|
1.21
|
1.12
|
支 路
|
1.46
|
1.40
|
1.32
|
1.22
|
1.12
|
1.00
|
深 度
|
14-16
|
16-18
|
18-21
|
21-24
|
24-27
|
27-30
|
主干道
|
1.12
|
1.00
|
0.92
|
0.86
|
0.81
|
0.77
|
次干道
|
1.00
|
0.91
|
0.87
|
0.82
|
0.79
|
/
|
支 路
|
0.90
|
0.85
|
0.81
|
0.78
|
/
|
/
|
注:1、所有区间范围左开右闭 2、县城区主干道:南洲路、南华路、沿湖路、兴盛大道; 县城区次干道:荷堰路、双堰路、文卫路、永红路、人民路、林荫路、老正街、东正街、官正街、迎宾路、新颜大道; 县城区支路:主干道及次干道以外道路 3、该主、次干道仅指商业用地而言,不与街道路面宽窄直接相关。 (3)宗地位置偏离度修正(Kp)
式中,Kp—宗地位置偏离度修正系数
P0—宗地所在路段的路线价
P—宗地相邻路段的路线价
r0—路线价所在路段路线价对应几何中心点至边界的距离
r—路线价所在路段路线价对应几何中心点至宗地中心的距离
f—边界分割强度调整系数
边界分割作用分为强、较强、一般、较弱、弱五级,f的取值范围为0.3-0.7。
9、其他乡镇宗地地价修正
乡镇不进行区域因素修正,其个别因素的修正如下:
(1)容积率修正(KV)
容积率修正参照县城规划区进行,其中一等镇的一级执行县城区的二级标准、二等镇和三等镇的一级对应执行三级标准、四等镇的一级对应执行四级标准。
(2)宗地面积修正(Ks)
宗地面积对地价有一定影响,根据样点调查数据对乡镇各用途宗地面积影响确立了修正系数,如表。
指标标准
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
指标标准说明
|
面积适中,对土地利用极有利
|
面积对土地利用较为有利
|
面积对土地利用无不良影响
|
面积较小,对土地利用有一定影响
|
面积过小,对土地利用产生严重的影响
|
商服用地
|
1.02
|
1.01
|
1.00
|
0.99
|
0.98
|
住宅用地
|
1.03
|
1.02
|
1.00
|
0.98
|
0.97
|
工矿仓储用地
|
1.04
|
1.03
|
1.00
|
0.97
|
0.96
|
宗地面积修正系数表
(3)宗地形状修正(Ka)
宗地形状修正说明表
指标标准
|
优
|
较优
|
一般
|
较劣
|
劣
|
指标标准说明
|
形状规则
|
形状较为规则
|
对土地利用无不良影响
|
形状不规则,对土地利用产生不良影响
|
形状不规则,对图例利用产生严重影响
|
商服用地
|
1.03
|
1.02
|
1.00
|
0.98
|
0.97
|
住宅用地
|
1.04
|
1.03
|
1.00
|
0.97
|
0.96
|
工矿仓储用地
|
1.05
|
1.04
|
1.00
|
0.96
|
0.95
|
4、开发程度修正(Kf)
开发程度修正参照县城规划区标准和修正方法。
5、商业用地临路深度修正(Kd)
深度修正系数表
指标标准
|
≤4
|
4~6
|
6~8
|
8~10
|
10~12
|
12~14
|
修正系数
|
1.32
|
1.22
|
1.15
|
1.09
|
1.04
|
1.00
|
指标标准
|
14~16
|
16~18
|
18~20
|
|
|
|
修正系数
|
0.96
|
0.90
|
0.82
|
|
|
|
注:所有区间范围左开右闭
二、宗地地价修正体系的应用
运用基准地价修正法测算宗地地价公式:
1、商业用地(临街有路线价)
①县城规划区
P商=路线价×KY×Kv×(1+Kt)×Ks×Ka×Kc×Kd×Kp+Kf
②其他乡镇
P商=路线价×KY×Kv×(1+Kt)×Ks×Ka×Kd×Kp+Kf
2、商业用地(无路线价或不临街)
①县城规划区
P商=区片价×(1+∑Ki)×KY ×Kv×(1+Kt)×Ks×Ka+Kf
②其他乡镇
P商=级别价×KY ×Kv×(1+Kt)×Ks×Ka+Kf
3、住宅用地
①县城规划区
P住=区片地价×(1+∑Ki)×KY ×Kv×(1+Kt)×Ks×Ka+Kf
②其他乡镇
P住=区片地价×KY ×Kv×(1+Kt)×Ks×Ka+Kf
4、工矿仓储用地
①县城规划区
P工=级别地价×(1+∑Ki)×KY ×(1+Kt)×Ks×Ka+Kf
②其他乡镇
P工=级别地价×KY ×(1+Kt)×Ks×Ka+Kf
上述各式中:
∑Ki—宗地修正系数表中各因素修正值之和
KY—年期修正系数
Kv—容积率修正系数
Kt—估价期日修正系数
Ks—宗地面积修正系数
Kf—开发程度修正额
Ka—宗地形状修正系数
Kc—街角地修正系数
Kd—临街深度修正系数
Kp—宗地位置偏离度修正
|