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南县基准地价更新成果听证会材料
作者: 来源: 点击数: 更新时间:2016-06-03
 南县基准地价更新成果

听证会材料

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

湖南师范大学资源与环境科学学院

二〇一六年七月

 


 

一、基准地价更新期日及地域范围..................... 2

(一)更新期日..................................... 2

(二)地域范围..................................... 2

二、南县县城土地级别更新............................... 3

(一)土地定级因素体系及权重确定.................... 3

(二)定级结果..................................... 4

(三)土地级别面积量算.............................. 4

三、南县县城基准地价更新...............................  5

(一)基准地价内涵................................. 5

(二)基准地价的表达方式............................ 7

(三)基准地价确定................................. 7

(四)基准地价测算结果分析......................... 11

四、南县各乡镇基准地价更新............................ 15

(一)乡镇土地级别的划定........................... 15

(二)乡镇基准地价内涵............................. 16

(三)乡镇基准地价确定............................. 16

五、土地定级与基准地价更新主要成果....................  17

(一)文字成果.................................... 17

(二)图件成果.................................... 17

一、基准地价更新期日及地域范围

(一)更新期日

20151231日。

(二)地域范围

县城:北起金源路,西至益南高速,东至藕池河东支,南至南湖路,总面积33.81平方公里(不含水域面积)。

乡镇镇区:包括茅草街镇,明山头镇,青树嘴镇,浪拔湖镇,厂窖镇、华阁镇、武圣宫镇、三仙湖镇、麻河口镇、乌嘴乡,中鱼口乡等 11个乡镇的现状建成区和近期规划建设区,总面积约22.83平方公里。

其他独立工矿点和中心村:因原乡镇驻地被合并后,被合并的集镇仍有较大的建设用地区域和城镇居民居住,故将这些集镇单列,包括河口集镇、八百乡集镇、三岔河集镇、下柴市集镇、游港集镇、牧鹿湖集镇、北河口集镇等。

1 南县县城基准地价更新范围示意图

二、南县县城土地级别更新

根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)的要求,遵循综合分析原则、主导因素原则、定性与定量相结合的原则及土地收益差异原则,采用ArcGIS软件,以50×50米的网格为定级单元,综合分析繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等定级因素,采用综合定级的方法,对南县县城土地级别进行更新。

(一)土地定级因素体系及权重确定

以《城镇土地分等定级规程》为依据,按照主导性、差异性和易操作性等原则,确定南县县城土地定级因素体系,权重采用特尔菲法确定(表1)。

南县县城土地综合定级因素因子权重

基本因素

权重

一级因子

权重

二级因子

权重

商服繁华影响度

0.2401

商服繁华程度

0.2401

 

 

交通条件

0.2195

道路通达度

0.1220

 

 

公交便捷度

0.0621

 

 

对外交通便利度

0.0354

 

 

 

 

 

基本设施状况

 

 

 

0.1584

基础设施完善度

0.0531

供电

0.0183

供水

0.0174

排水

0.0174

 

 

共用设施完善度

 

 

0.1053

中学

0.0245

小学

0.0200

医院

0.0245

体育场

0.0121

文化馆

0.0121

影剧院

0.0121

 

 

环境条件

 

 

0.0939

环境质量

0.0325

大气状况

0.0179

噪声状况

0.0146

绿地覆盖率

0.0325

 

 

自然条件优越度

0.0289

地形状况

0.0161

洪涝灾害

0.0128

人口状况

0.1304

人口密度

0.1304

 

 

产业集聚

0.1069

产业集聚效应

0.1069

 

 

城市规划

0.0508

规划要素

0.0508

道路规划

0.0257

容量限制规划

0.0251

  (二)定级结果

南县县城采用综合定级,划分为5个级别。各级别范围及面积如表2

2 南县县城土地综合级别分布范围

级别

范围描述

一级地

1、 人民路以东,林荫路以南,东正街、宫正街以西,南洲路以北区域;

2、沿湖路以东,南洲路以南,学宫路以西,兴盛路以北区域;

3、兴盛路(沿湖路—学宫路)以南60米范围。

二级地

一级地之外:

1、 运河东路以东,走马湖路以南,九都山路以西,宋田路以北;

2、 九都山路以东,南洲路以南,沿湖路以西,宋田路以北;

3、 沿湖路以东,勒马山路、南华路、福源巷以南,滨江路、泰济街、永安路以西,宋田路以北。

三级地

二级地之外:

1、南茅运河以东,振兴路以南,九都山路以西,走马湖路以北;

2、九都山路以东,振兴路以南,沿湖路以西,南洲路以北;

3、南茅运河以东,宋田路以南,学宫路、南华路以西,桂花园路以北;

4、沿湖路以东,振兴路以南,滨江路、福源巷以西,勒马山路、南华路以北;

5、滨江路、泰济街、永安路以东,振兴路以南,藕池河东支以西,洗马池以北;

6、桂花园路(运河东路-南华路)以南60米范围。

四级地

三级地之外:

1、 子美路以东,迎宾路、杭瑞高速以南,南茅运河以西,桂花园路以北;

2、 南茅运河以东,迎宾路以南,藕池河东支以西,振兴路以北;

3、 运河东路以东,桂花园路以南,南华路以西,桂花园路以北;

4、 运河东路以东,桂花园路以南,南华路以西,丁家诚路以北;

5、 南华路以东,洗马池以南,滨江路以西,丁家诚路以北。

五级地

定级边界以内除一级、二级、三级、四级土地以外的区域。

注:级别范围需结合级别图确定

  (三)土地级别面积量算

土地级别面积量算,由计算机系统按解析法自动进行量算,在此基础上,将本轮不同用途土地级别面积与上轮进行对比,结果见表3

 

 

3 南县县城综合定级级别面积变化

土地级别

上轮面积(公顷)

本轮情况

面积增减

(公顷)

本轮面积(公顷)

比重(%

127.21

182.09

5.39

54.88

334.94

287.94

8.52

-47.00

531.87

585.48

17.32

53.61

692.62

951.86

28.15

259.24

1347.37

1373.63

40.63

26.26

合计

3034.00

3381.00

100.00

347.00

三、南县县城基准地价更新

(一)基准地价内涵

基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地,按照商服、居住、工矿仓储等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。具体内涵为:①设定土地级别或均质地域的平均土地价格;②设定时间的土地价格;③设定用途的土地价格;④设定权利状态(指完整出让土地使用权)下的土地价格;⑤法定最高出让年期的土地价格;⑥设定容积率(通常为区域平均容积率)下的土地价格;⑦设定开发程度下的土地价格;⑧对商服路线价还应是一定深度上的土地价格。

针对南县的实际情况,本次基准地价评估所对应的地价内涵如表4所示。表中内涵深度从道路红线起算,具体深度根据临街商服门面进深的一般情况及出让小宗地的一般进深确定。表中五通是指通上水、通下水、通路、通电和通讯,一平是指土地平整。三通是指通上水、通路和通电,一平是指土地平整。表中内涵容积率主要根据区域现状平均容积率确定。同时为了保证成果具有广泛应用性及可操作性,课题组参照《土地利用现状分类》(中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),制定了南县土地评估用地分类及参照表,以保证每一类用途的土地均有可参照的基准地价标准,具体见表5

4 南县县城基准地价内涵

土地用途

土地权利

使用年期

容积率

标准深度

开发程度

评估基准日

商服用地

出让土地使用权

40

 一级地1.8

干道16

支路12

五通一平

2015.12.31

二级地1.6

三级地1.4

四级地1.2

五级地1.0

住宅用地

出让土地使用权

70

 一级地1.8

/

五通一平

2015.12.31

二级地1.6

三级地1.4

四级地1.2

五级地1.0

工矿仓储用地

出让土地使用权

50

1.0

/

五通一平

2015.12.31

5  南县土地评估用地分类及参照表

类型

基本分类

土地利用现状分类

城市用地分类代码参考

商服

用地

1、批发零售用地:包括商店、商场、各类批发、零售市场、加油站等及其相应附属设施用地。

2、商务金融用地:包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

3、住宿餐饮用地:包括饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地。

4、其他商服用地:包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。

1、住宅用地(一级类)中的城镇住宅用地(二级类)别墅用地参照商服用地;

2、公共管理与公共服务用地(一级类)中的文体娱乐用地(二级类)如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理;

3、经营性仓储用地及经营性停车场。

B1B2B3B4B9S3S42(经营性)

住宅

用地

1、城镇住宅用地:普通住宅、公寓等用地。

1、公共管理与公告服务用地(一级类)中的机关团体用地(二级类)、新闻出版用地(二级类)、科教用地(二级类)、医卫慈善用地(二级类)、公共设施用地(二级类)如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理;

2、特殊用地(一级类)中的军事设施用地(二级类)、宗教用地(二级类)、殡葬用地(二级类)如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理;

3、交通运输用地(一级类)中的铁路用地(二级类)中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。

RA1A2A3A4A5A6A7A8A9U

工矿仓储用地

1、工业用地:工业生产及其附属设施用地。

2、采矿用地:采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。

3、仓储用地:用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。

中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007《土地利用现状分类》中除包含在上述二种用地以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。

MWS1S2S41S42(非经营性)S9

(二)基准地价的表达方式

商服用地用级别价、路线价和区片价表示,住宅和工矿仓储用地用级别价表示。

(三)基准地价确定

各类用地的基准地价测算方法如下:(1)根据房地出租资料,采用租金剥离法测算商服用地基准地价;(2)根据商品房交易资料和房屋买卖资料,采用剩余法及数理模型评估住宅用地基准地价;(3)根据征地拆迁及土地开发资料,以成本逼近法对外围地区工矿仓储用地作成本控制,再根据工矿仓储用地基准地价的变化规律,利用数理模型测算工矿仓储用地地价。

本次基准地价更新共收集各类样点1158个,其中房屋租赁样点952个,商品房出售和房屋买卖样点85个,土地出让、转让样点102个,征地拆迁样地19个(如表6)。各类用地、各级别的具体地价水平以样点地价的实际测算结果为基准,并考虑区域地价平衡及土地管理政策、与现行基准地价成果有机衔接等因素综合确定。对商服用地,同时评估了73个区段和59个区片的基准地价(如表7-8)。住宅用地、工矿仓储用地的地价测算结果见表9-10 

南县县城基准地价成果更新有效样点统计表 (单位:个)

      交易类型

 

有效样点数

房屋租赁

商品房出售

房屋买卖

土地出让、转让

征地拆迁

合计

县城

952

36

49

102

19

1158

 

 

 

7 南县县城商服用地区段(片)价(/)

级别

地价区段(片)

区段(片)价

级别价

编号

      

A101

南洲路(人民路-赤松北路)

4370

2895

A102

南洲路(赤松北路-南华路)

4780

A103

南洲路(南华路-官正街)

4880

A104

南华路(林荫路-学正街)

3250

A105

南华路(学正街-南洲路)

4820

A106

南华路(南洲路-永红路)

4940

A107

南华路(永红路-兴盛路)

3856

A108

永红路(东红路-赤松南路)

2682

A109

永红路(赤松南路-南华路)

2592

A110

永红路(南华路-学宫路)

2460

A111

学宫路(南洲路-永红路)

2558

A112

英烈巷(南洲路-永红路)

2733

A113

赤松南路(南洲路-围城渠路)

2668

A114

赤松北路(林荫路-南洲路)

2653

A115

学宫路(永红路-围城渠路)

2483

A116

林荫路(人民路-赤松北路)

2700

A117

林荫路(赤松北路-通运路)

2798

A118

林荫路(通运路-南华路)

2865

A119

林荫路(南华路-东正街)

2614

A120

学正街(湘鄂边南门-南华路)

2950

A121

学正街(湘鄂边南门-赤松北路)

2856

A122

老正街(南洲路-东正街)

2996

A123

东正街(林荫路-老正街)

2617

A124

东正街(老正街-官正街)

2735

A125

官正街(东正街-南洲路)

2971

A126

人民路(林荫路-南洲路)

2598

A127

东红路(南州路-围城渠路)

2798

A128

兴盛路(南华路-学宫路)

3981

A129

南洲路(沿湖路-人民路)

2914

A130

沿湖路(南洲路-兴盛路)

2587

A131

兴盛路(沿湖路-赤松南路)

2911

A132

兴盛路(赤松南路-南华路)

3771

A133

赤松南路(围城渠路—兴盛路)

2585

B101

南洲路以南,东红路以东,永红路以北,南华路以西

2221

B102

南洲路以南,南华路以东,永红路以北,学宫路以西

2397

B103

林荫路以南,人民路以东,南洲路以北,南华路以西

2030

B104

林荫路以南,南华路以东,南洲路以北,老正街以西

2014

B105

东正街以南,老正街以东,南洲路以北,官正街以西

2060

B106

永红路以南,东红路以东,围城渠路以北,南华路以西

2013

B107

永红路以南,南华路以东,围城渠路以北,学宫路以西

1934

B108

围城渠路以南,东红路以东,兴盛路以北,学宫路以西

1997

B109

围城渠路以南,沿湖路以东,兴盛路以北,东红路以西

1939

B110

南洲路以南,沿湖路以东,围城渠路以北,东红路以西

2135

A201

南华路(振兴路-福源巷)

1927

1719

A202

南华路(福源巷-林荫路)

2118

A203

勒马山路(人民路-南华路)

1702

A204

勒马山路(沿湖路-人民路)

1604

A205

通运路(勒马山路-林荫路)

2386

A206

人民路(勒马山路-林荫路)

1595

A207

林荫路(沿湖路-人民路)

1634

A208

兴盛路(涂家台路-沿湖路)

2418

A209

南洲路(泰济街-官正街)

2361

A210

永红路(学宫路-永安路)

1691

A211

西河街(林荫路-老正街)

1378

A212

沈公堤街(老正街-宫正街)

1350

A213

沈公堤街(宫正街-泰济街)

1563

A214

官正街(沈公堤街-东正街)

1628

A215

南洲路(涂家台路-沿湖路)

2397

A216

南洲路(九都山路-涂家台路)

2087

A217

兴盛路(学宫路-永安路)

2237

A218

沿湖路(兴盛路-宋田路)

1843

A219

涂家台路(南洲路-走马湖路)

1999

A220

涂家台路(兴盛路-宋田路)

2191

A221

九都山路(南洲路-走马湖路)

1868

A222

九都山路(走马湖路-兴盛路)

1900

A223

九都山路(兴盛路-宋田路)

1843

A224

南华路(兴盛路-宋田路)

2339

A225

走马湖路(涂家台路-九都山路)

1802

A226

走马湖路(沿湖路-涂家台路)

1782

A227

宋田路(九都山路-涂家台路)

1857

A228

沿湖路(南洲路-勒马山路)

1714

A229

兴盛路(运河东路-九都山路)

1884

A230

兴盛路(九都山路-涂家台路)

2308

A231

涂家台路(走马湖路-兴盛路)

2215

A232

赤亭路(涂家台路-沿湖路)

2175

B201

勒马山路以南,人民路以东,林荫路以北,南华路以西

1343

B202

滨江路以西南,南华路以东,东正街以东北,官正街以西北

1137

B203

滨江路以南,官正街以东,南洲路以北,泰济街以西

1040

B204

林荫路以南,沿湖路以东,南洲路以北,人民路以西

1037

B205

勒马山路以南,沿湖路以东,林荫路以北,人民路以西

1020

B206

南洲路以南,学宫路以东,兴盛路以北,永安路以西

1080

B207

兴盛路以南,南华路以东,宋田路以北,永安路以西

989

B208

兴盛路以南,沿湖路以东,宋田路以北,南华路以西

1245

B209

兴盛路以南,九都山路以东,宋田路以北,沿湖路以西

1285

B210

走马湖路以南,九都山路以东,兴盛路以北,沿湖路以西

1302

B211

南洲路以南,九都山路以东,走马湖路以北,沿湖路以西

1128

B212

走马湖路以南,运河东路以东,宋田路以北,九都山路以西

1247

A301

南洲路(洪山路-九都山路)

1303

965

A302

南华路(宋田路-金穗路)

1145

A303

兴盛路(永安路-扬清路)

1322

A304

兴盛东路(扬清路-永乐路)

1238

A305

南洲路(泰济街-东堤尾街)

1286

B301

振兴路以南,南茅运河以东,勒马山路以北,南华路以西

959

B302

滨江路以南,振兴路以东,南华路以北,福源巷以西

864

B303

滨江路以西南,泰济街以东南,南洲路以北

972

B304

南洲路以南,永安路以东,永红路以北,洗马池以西

984

B305

永红路以南,永安路以东北,洗马池以西北

955

B306

宋田路以南,南华路以东,洗马池以西北

906

B307

宋田路以南,沿湖路以东,桂花园路以北,南华路以西

849

B308

宋田路以南,九都山路以东,桂花园路以北,沿湖路以西

812

B309

勒马山路以南,九都山路以东,南洲路以北,沿湖路以西

737

B310

勒马山路以南,运河东路以东,南洲路以北,九都山路以西

721

B311

南洲路以南,运河东路以东,走马湖路以北,九都山路以西

840

B312

宋田路以南,运河东路以东,桂花园路以北,九都山路以西

746

B313

振兴路以东南,藕池河东支以西南,滨江路以东北

724

A401

兴盛路(太阳山路-运河西路)

1070

632

A402

新颜街(兴盛路-南洲路)

825

B401

迎宾路以南,沿湖路以东,振兴路以北,藕池河东支以西

638

B402

振兴路以南,子美路以东,南洲路以北,运河西路以西

655

B403

杭瑞高速以南,子美路以东,振兴路以北,南茅运河以西

581

B404

洗马池以南,永安路以东,大洲路以北,滨江路以西

533

B405

大洲路以南,永安路以东,丁家诚路以北,滨江路以西

528

B406

洗马池以南,南华路以东,丁家诚路以北,永安路以西

571

B407

桂花园路以南,沿湖路以东,丁家诚路以北,南华路以西

689

B408

桂花园路以南,运河东路以东,丁家诚路以北,沿湖路以西

549

B409

杭瑞高速以南,子美路以东,振兴路以北,南茅运河以西

515

B410

兴盛路以南,子美路以东,桂花园路以北,运河西路以西

532

B411

南洲路以南,子美路以东,兴盛路以北,运河西路以西

536

A501

南华路(丁家诚路-南湖路)

572

436

B501

北端定级边界以南,南茅运河以东,迎宾路以北,沿湖路以西

445

B502

北端定级边界以南,西端定级边界以东,迎宾路以北,通盛路以西

410

B503

迎宾路以南,益南高速以东,清明湖路以北,赤沙路以西

420

B504

迎宾路以南,赤沙路以东,振兴路以北,子美路以西

428

B505

振兴路以南,赤沙路以东,南洲路以北,子美路以西

442

B506

清明湖路以南,益南高速以东,兴盛路以北,赤沙路以西

394

B507

南洲路以南,赤沙路以东,兴盛路以北,子美路以西

447

B508

兴盛路以南,益南高速以东,南端定级边界以北,赤沙路以西

395

B509

兴盛路以南,赤沙路以东,南端定级边界以北,子美路以西

405

B510

金源路以南,太阳山路以西,肚湖公园以东,杭瑞高速以北

370

B511

桂花园路以南,子美路以东,南端定级边界以北,南茅运河以西

466

B512

丁家诚路以南,南茅运河以东,南湖路以北,南华路以西

496

B513

丁家诚路以南,南华路以东,南湖路以北,滨江路以西

413

 

南县县城商服基准地价表  (元/平方米)

土地级别

 

 

 

 

 

级别内区段平均价

3151

1931

1259

948

572

级别内区片平均价

2052

1154

851

575

425

级别价

2895

1719

965

632

436

 

9  南县县城住宅用地基准地价  (元/平方米)

土地级别

基准地价

778

599

461

355

273

 

10 南县县城工矿仓储用地基准地价  (元/平方米)

土地级别

基准地价

414

345

287

239

199

(四)基准地价测算结果分析

1、与当前土地实际出让价格的比较

我们从2011-2015年南县县城招拍挂出让宗地中,选择其中有代表性的25宗地进行统计,如表11至表13所示。比较市场出让价格和测算的基准地价可以看出,本次测算的基准地价水平是符合目前南县县城土地市场实际的。由于宗地个别条件之间存在差异,因此同一均质区域或级别内不同宗地的交易价格是不同的,但是它们都围绕基准地价在一个合理的范围内上下波动。

 

 

11  南县县城商服用地出让价格统计表  (平方米、元/平方米)

序号

受让单位(个人)名称

受让日期

土地位置

土地

面积

成交单价

土地级别

编号

区段价

1

彭铁波、鲁利辉、王国萍、胡小兰、王凤芝、周彩云

2012/3/6

南县南洲镇火箭社区三组

829.6

3267

A129

2914

2

宋海燕  卢昆民

2011/4/29

南县南洲镇南洲中路

3958

5053

A103

4880

3

南县城镇建设投资开发有限责任公司

2014/6/13

南县南洲镇小荷堰村

20922.3

1534

A218

1843

4

南县城镇建设投资开发有限责任公司

2014/6/26

南县南洲镇火箭社区

7959.9

1887

A216

2087

5

南县城镇建设投资开发有限责任公司

2014/6/27

南县南洲镇火箭社区荷堰中路

4879.9

1893

A229

1884

6

南县城镇建设投资开发有限责任公司

2014/6/27

南县南洲镇火箭村一、二组

61565.8

1489

A301

1303

7

南县城镇建设投资开发有限责任公司

2014/6/27

南县南洲镇新颜村

30741.8

1333

A304

1238

12  南县县城住宅用地出让价格统计表  (平方米、元/平方米)

序号

受让单位(个人)名称

受让日期

土地位置

土地面积

成交

单价

土地级别

编号

级别价

1

南县城镇建设投资开发有限责任公司

2013/1/22

南县南洲镇花甲社区

1373.5

990

778

2

宝塔湖社区居民委员会

2015/1/30

南县南洲镇兴盛大道

606.9

735

3

涂伟

2015/6/1

南县南洲镇火箭村六组

108

560

599

4

铜锣湾

2015/3/6

南县南洲镇火箭社区

46170.1

600

5

郭春牛

2015/4/27

南县南洲镇人民路

83.6

445

461

 

6

肖双桂

2015/5/71

南县南洲镇宝林巷

3.51

423

7

彭先华 彭建德

2015/2/25

南县南洲镇花甲村十二组

65.35

402

8

陈放开、陈希捷

2013/3/20

南县南洲镇赤松亭

2565.3

273

355

13  南县县城工业用地出让价格统计表(平方米、元/平方米)

序号

受让单位(个人)名称

受让日期

土地位置

土地面积

成交单价

土地级别

编号

级别价

1

湖南海怡生物科技股份有限公司

2011/10/24

南县南洲镇火箭社区四组

4215.2

505

414

2

湖南海怡生物科技股份有限公司

2011/11/2

南县南洲镇火箭村

8640.1

470

345

3

湖南固虹投资置业有限公司

2013/12/18

南县南洲镇张公塘村

31460.77

248

287

4

南县宏升、宏云公司

2014/11/10

南县南洲镇张公塘村十一组

9687.8

243

239

5

南县星星物流有限公司

2013/3/7

南县南洲镇新颜村

19630.3

255

239

6

湖南固虹机械制造有限公司

2013/9/9

南县南洲镇新颜村

16078.6

233

239

7

湖南省兴盛营销有限公司

2013/8/14

南县南洲镇新颜村

10607

230

239

8

南县宏华物流有限公司

2012/10/18

南县南洲镇新颜村四组

20000.1

254

239

9

南县雪莱居饰用品有限公司

2012/7/17

南县南洲镇新颜村十一组

9860

178

199

10

湖南洞庭海大饲料有限公司

2012/8/3

南县南洲镇张公塘十三组

74268.9

137

199

2、与上轮基准地价成果比较

考虑到两轮基准地价内涵的差异性和地价水平的可比性,我们对上轮基准地价成果进行了内涵修正,并以此为基础进行对比分析。从两轮基准地价对比情况来看:商服、住宅、工业用地基准地价增长速度与GDP、固定资产投资、消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入等主要社会经济发展指标基本协调。根据表14和表15的测算数据,商服、住宅、工业用地各级别基准地价年均增长率的均值均低于同期GDP、固定资产投资、消费品零售总额及城镇居民人均可支配收入的年均环比增长率。由此判断,南县县城2011-2015年基准地价增长速度总体上是合理的,既能体现投资和消费的拉动作用,又未超出宏观经济调控范围和城镇居民承受能力,符合社会经济发展的目标和要求。

14  南县县城2011年和2015年基准地价成果对比情况(元/平方米)

土地

级别

商服用地价格

住宅用地价格

工矿仓储用地价格

2011

2015

年均增长率

2011

2015

年均增长率

2011

2015

年均增长率

2362

2895

5.64%

560

778

9.73%

364

414

3.43%

1410

1719

5.48%

450

599

8.28%

298

345

3.94%

825

965

4.24%

340

461

8.90%

256

287

3.03%

504

632

6.35%

280

355

6.70%

194

239

5.80%

357

436

5.53%

200

273

9.13%

158

199

6.49%

 

15  南县2011年和2015年主要经济指标对比情况

指标名称

2011

2015

年均增长率

GDP(亿元)

110.6

170.5

13.54%

固定资产投资(亿元)

24.8

67.1

42.64%

消费品零售总额(亿元)

39.34

65.6

16.69%

注:上述数据来源于南县20112015年国民经济和社会发展统计公报

3、与周边城市基准地价成果比较

受一般因素的影响,不同区域的地价水平相差较大。根据有关统计,京、沪和特区的总体地价水平比一般东部沿海城市高出1-3倍,而东部沿海城市总体地价水平又比内地城市高。同时,大城市比中、小城市的总体地价水平要高。这种差异主要由于各区域的社会经济发展水平及土地供需状况等因素的不同所致。

为了衡量南县县城基准地价水平的区域协调性,我们选择益阳市中心城区、安化县的基准地价成果进行横向对比分析(如表16)。通过与周围城市基准地价成果的比较可知,南县县城基准地价水平与其对应的GDP总值、人均GDP、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入等主要经济指标综合排序基本一致(如表17)。因此,从区域协调的角度来讲,南县县城本轮基准地价成果是合理的,符合区域经济社会平衡发展的要求。

16 南县县城与安化、益阳中心城区级别基准地价比较(元/平方米)     

 

用地类型

一级

二级

三级

四级

五级

六级

估价期日

安化县

商服

1812

1126

672

418

2012.09.17

住宅

678

469

324

224

工矿仓储

320

239

179

133

南县

商服

2895

1719

965

632

436

2015.12.31

住宅

778

599

461

355

273

工矿仓储

414

345

287

239

199

17  南县县城与周围区县主要社会经济指标比较 2015年)

区县名称

总人口

(万人)

GDP

(亿元)

人均GDP

(元/人)

固定资产投资总额(亿元)

社会消费品零售总额(亿元)

城镇人均可支配收入(元/人)

南县

63.05

156.0

24752

55.7

58.5

20182

桃江县

89.86

188.08

23855

145.58

69

21082

安化县

91.31

162.84

17840

113.44

73.63

8037

沅江市

68.6

217.65

31837

171.78

65.96

18130

注:上述数据来源于2015年各区县国民经济和社会发展统计公报.

四、南县各乡镇基准地价更新

(一)乡镇土地级别的划定

按照主导因素原则、综合分析原则、定性与定量相结合的原则,综合分析繁华程度、交通条件、基础设施、环境状况、人口密度等因素,对南县各乡镇镇区土地进行综合定级。各乡镇土地级别范围见表18

18  南县各乡镇土地级别范围

     土地级别

乡镇名称

一级地

二级地

三级地

茅草街镇

沱江路—障陌路—正南街—老正街—洞庭南路—南茅运河—-南茅公路—桥南大市场—沱江路。

南茅公路—北规划线—藕池河东支西岸—藕池河西支东岸—茅草街大桥—南茅公路(不含一级区域)。

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

明山头镇

集贸市场及其周围门面;长兴路:新村街-电排渠两侧16m区域;建商东路:电管站-长兴路两侧16m区域。

盘山街:造纸厂门-集贸市场西门两侧16m区域;长兴路:国土所-新村街两侧16m区域;南注公路:集贸市场东侧巷道-11万伏变电站两侧16m区域;学宫路:南注公路-中心医院两侧16m区域;建商东路:长兴路-扎花厂北面民居两侧16m区域。

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

青树嘴镇

青贸街:学宫路以东,南胜公路以西两侧16米区域;青树街:学宫路以东,南胜公路以西两侧16米区域:南胜公路:青贸街以南,青树街以北两侧16m区域。

学宫路以东,青贸街以南,南胜公路以西,青树街以北区域除一级地之外区域;学宫路以东,邮局以南道路,青立街以西,青树街以南道路以北区域;政府大道两侧16米区域

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

浪拔湖镇

腾飞路:邮局-国土所两侧16m区域

迎宾大道:腾飞路以南500米两侧16m范围。

浪梅公路:腾飞路-南县五中两侧16m区域。

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

华阁镇

复兴街:南注公路-兴华街两侧16m区域;南注公路:复兴桥东-复兴街两侧16m区域。

复兴街:兴华街-滕云阁两侧16米;南注公路:复兴桥西-复兴中学西16m区域;

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

武圣宫镇

太白路:沿江路-德政路两侧16米区域。

南阳路:太白路-人民路两侧16m区域。

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

厂窖镇

集贸市场及四周周门面;中心路以北-老正街以西-渔场以东-拾瓶大酒店北侧道路以南范围;中心路:国土所至联校;老正街:中心路至拾滨江北路。

中心路以北、老正街以东、拾瓶大酒店北侧道路以南、滨江北路以西的区域;老正街:中心路向南20米两侧各16米。

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

三仙湖镇

集贸市场及四周周门面;江头街-金光大道-福山路范围及道路两侧16米区域。

沿江路-四喜路-福山路-乐园街-江头街范围内除一级以外区域。

一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

麻河口镇

方谷路两侧16m范围;麻冲路:麻河口大桥东-信用社两侧16m范围。

一级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

——

乌嘴乡

东胜公路:剧院以南-中心小学以北区域及两侧16米范围;东胜公路至集贸市场两侧16米范围。

一级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

——

中鱼口乡

迎宾路:隆贸路-兴隆街两侧16米区域

一级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村)

——

注:以上路名参照乡镇总体规划,级别范围需结合级别图确定。

(二)乡镇基准地价内涵

各乡镇基准地价内涵如表19至表21所示。表中内涵深度从道路红线起算,具体深度根据临街商业门面进深的一般情况及出让小宗地的一般进深确定。表中三通是指通上水、通路和通电,一平指土地平整。表中容积率主要根据区域现状平均容积率确定。

19  乡镇商服用地基准地价内涵

土地级别

土地权利

使用年期

容积率

标准深度(米)

开发程度

估价期日

一级地

出让土地使用权

40

1.4

12

三通一平

2015.12.31

二级地

出让土地使用权

40

1.2

12

三通一平

2015.12.31

三级地

出让土地使用权

40

1.0

12

三通一平

2015.12.31

20  乡镇工矿仓储用地基准地价内涵

土 地 权 利

使用年期

容积率

开 发 程 度

估价期日

出让土地使用权

50

1.0

三通一平

2015.12.31

 

21  乡镇住宅用地基准地价内涵

级 别

土 地 权 利

使用年期

容积率

开发程度

估价期日

一级地

出让土地使用权

70

1.4

三通一平

2015.12.31

二级地

出让土地使用权

70

1.2

三通一平

2015.12.31

三级地

出让土地使用权

70

1.0

三通一平

2015.12.31

 

(三)乡镇基准地价确定

各乡镇镇区级别基准地价见表22

   

 

 

22  南县各乡镇级别基准地价  (元/平方米)

等别

乡镇

用途

一级

二级

三级

一等

茅草街镇

商服用地

874

655

309

住宅用地

328

246

163

工矿仓储用地

221

148

129

二等

青树嘴镇、浪拔湖镇

厂窖镇、华阁镇

商服用地

622

429

280

住宅用地

326

239

160

工矿仓储用地

219

145

126

三等

明山头镇、武圣宫镇

三仙湖镇

商服用地

490

361

268

住宅用地

285

226

156

工矿仓储用地

213

140

122

四等

麻河口镇、乌嘴乡

中鱼口乡

商服用地

355

256

/

住宅用地

237

184

/

工矿仓储用地

164

131

/

五、土地定级与基准地价更新主要成果

(一)文字成果

主要包括《南县基准地价更新技术报告》、《南县基准地价更新工作报告》、《南县基准地价成果更新基础资料汇编》。

(二)图件成果

主要包括南县县城土地综合定级级别基准地价图、南县基准地价更新样点分布图、各类因素定级作用分值图、各乡镇土地综合定级级别基准地价图。

(三)计算机文档成果

包括前述成果的电子数据。

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