南县基准地价更新成果
听证会材料
南 县 国 土 资 源 局
湖南师范大学资源与环境科学学院
二〇一六年七月
目 录
一、基准地价更新期日及地域范围..................... 2
(一)更新期日..................................... 2
(二)地域范围..................................... 2
二、南县县城土地级别更新............................... 3
(一)土地定级因素体系及权重确定.................... 3
(二)定级结果..................................... 4
(三)土地级别面积量算.............................. 4
三、南县县城基准地价更新............................... 5
(一)基准地价内涵................................. 5
(二)基准地价的表达方式............................ 7
(三)基准地价确定................................. 7
(四)基准地价测算结果分析......................... 11
四、南县各乡镇基准地价更新............................ 15
(一)乡镇土地级别的划定........................... 15
(二)乡镇基准地价内涵............................. 16
(三)乡镇基准地价确定............................. 16
五、土地定级与基准地价更新主要成果.................... 17
(一)文字成果.................................... 17
(二)图件成果.................................... 17
2015年12月31日。
县城:北起金源路,西至益南高速,东至藕池河东支,南至南湖路,总面积33.81平方公里(不含水域面积)。
乡镇镇区:包括茅草街镇,明山头镇,青树嘴镇,浪拔湖镇,厂窖镇、华阁镇、武圣宫镇、三仙湖镇、麻河口镇、乌嘴乡,中鱼口乡等 11个乡镇的现状建成区和近期规划建设区,总面积约22.83平方公里。
其他独立工矿点和中心村:因原乡镇驻地被合并后,被合并的集镇仍有较大的建设用地区域和城镇居民居住,故将这些集镇单列,包括河口集镇、八百乡集镇、三岔河集镇、下柴市集镇、游港集镇、牧鹿湖集镇、北河口集镇等。
图 1 南县县城基准地价更新范围示意图
根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)的要求,遵循综合分析原则、主导因素原则、定性与定量相结合的原则及土地收益差异原则,采用ArcGIS软件,以50×50米的网格为定级单元,综合分析繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况等定级因素,采用综合定级的方法,对南县县城土地级别进行更新。
以《城镇土地分等定级规程》为依据,按照主导性、差异性和易操作性等原则,确定南县县城土地定级因素体系,权重采用特尔菲法确定(表1)。
表1 南县县城土地综合定级因素因子权重
基本因素 | 权重 | 一级因子 | 权重 | 二级因子 | 权重 |
商服繁华影响度 | 0.2401 | 商服繁华程度 | 0.2401 | | |
交通条件 | 0.2195 | 道路通达度 | 0.1220 | | |
公交便捷度 | 0.0621 | | |
对外交通便利度 | 0.0354 | | |
基本设施状况 | 0.1584 | 基础设施完善度 | 0.0531 | 供电 | 0.0183 |
供水 | 0.0174 |
排水 | 0.0174 |
共用设施完善度 | 0.1053 | 中学 | 0.0245 |
小学 | 0.0200 |
医院 | 0.0245 |
体育场 | 0.0121 |
文化馆 | 0.0121 |
影剧院 | 0.0121 |
环境条件 | 0.0939 | 环境质量 | 0.0325 | 大气状况 | 0.0179 |
噪声状况 | 0.0146 |
绿地覆盖率 | 0.0325 | | |
自然条件优越度 | 0.0289 | 地形状况 | 0.0161 |
洪涝灾害 | 0.0128 |
人口状况 | 0.1304 | 人口密度 | 0.1304 | | |
产业集聚 | 0.1069 | 产业集聚效应 | 0.1069 | | |
城市规划 | 0.0508 | 规划要素 | 0.0508 | 道路规划 | 0.0257 |
容量限制规划 | 0.0251 |
(二)定级结果
南县县城采用综合定级,划分为5个级别。各级别范围及面积如表2。
表2 南县县城土地综合级别分布范围
级别 | 范围描述 |
一级地 | 1、 人民路以东,林荫路以南,东正街、宫正街以西,南洲路以北区域; 2、沿湖路以东,南洲路以南,学宫路以西,兴盛路以北区域; 3、兴盛路(沿湖路—学宫路)以南60米范围。 |
二级地 | 一级地之外: 1、 运河东路以东,走马湖路以南,九都山路以西,宋田路以北; 2、 九都山路以东,南洲路以南,沿湖路以西,宋田路以北; 3、 沿湖路以东,勒马山路、南华路、福源巷以南,滨江路、泰济街、永安路以西,宋田路以北。 |
三级地 | 二级地之外: 1、南茅运河以东,振兴路以南,九都山路以西,走马湖路以北; 2、九都山路以东,振兴路以南,沿湖路以西,南洲路以北; 3、南茅运河以东,宋田路以南,学宫路、南华路以西,桂花园路以北; 4、沿湖路以东,振兴路以南,滨江路、福源巷以西,勒马山路、南华路以北; 5、滨江路、泰济街、永安路以东,振兴路以南,藕池河东支以西,洗马池以北; 6、桂花园路(运河东路-南华路)以南60米范围。 |
四级地 | 三级地之外: 1、 子美路以东,迎宾路、杭瑞高速以南,南茅运河以西,桂花园路以北; 2、 南茅运河以东,迎宾路以南,藕池河东支以西,振兴路以北; 3、 运河东路以东,桂花园路以南,南华路以西,桂花园路以北; 4、 运河东路以东,桂花园路以南,南华路以西,丁家诚路以北; 5、 南华路以东,洗马池以南,滨江路以西,丁家诚路以北。 |
五级地 | 定级边界以内除一级、二级、三级、四级土地以外的区域。 |
注:级别范围需结合级别图确定
(三)土地级别面积量算
土地级别面积量算,由计算机系统按解析法自动进行量算,在此基础上,将本轮不同用途土地级别面积与上轮进行对比,结果见表3。
表3 南县县城综合定级级别面积变化
土地级别 | 上轮面积(公顷) | 本轮情况 | 面积增减 (公顷) |
本轮面积(公顷) | 比重(%) |
Ⅰ级 | 127.21 | 182.09 | 5.39 | 54.88 |
Ⅱ级 | 334.94 | 287.94 | 8.52 | -47.00 |
Ⅲ级 | 531.87 | 585.48 | 17.32 | 53.61 |
Ⅳ级 | 692.62 | 951.86 | 28.15 | 259.24 |
Ⅴ级 | 1347.37 | 1373.63 | 40.63 | 26.26 |
合计 | 3034.00 | 3381.00 | 100.00 | 347.00 |
基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地,按照商服、居住、工矿仓储等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。具体内涵为:①设定土地级别或均质地域的平均土地价格;②设定时间的土地价格;③设定用途的土地价格;④设定权利状态(指完整出让土地使用权)下的土地价格;⑤法定最高出让年期的土地价格;⑥设定容积率(通常为区域平均容积率)下的土地价格;⑦设定开发程度下的土地价格;⑧对商服路线价还应是一定深度上的土地价格。
针对南县的实际情况,本次基准地价评估所对应的地价内涵如表4所示。表中内涵深度从道路红线起算,具体深度根据临街商服门面进深的一般情况及出让小宗地的一般进深确定。表中 “五通”是指通上水、通下水、通路、通电和通讯,“一平”是指土地平整。“三通”是指通上水、通路和通电,“一平”是指土地平整。表中内涵容积率主要根据区域现状平均容积率确定。同时为了保证成果具有广泛应用性及可操作性,课题组参照《土地利用现状分类》(中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007)、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),制定了南县土地评估用地分类及参照表,以保证每一类用途的土地均有可参照的基准地价标准,具体见表5。
表4 南县县城基准地价内涵
土地用途 | 土地权利 | 使用年期 | 容积率 | 标准深度 | 开发程度 | 评估基准日 |
商服用地 | 出让土地使用权 | 40年 | 一级地1.8 | 干道16米 支路12米 | 五通一平 | 2015.12.31 |
二级地1.6 |
三级地1.4 |
四级地1.2 |
五级地1.0 |
住宅用地 | 出让土地使用权 | 70年 | 一级地1.8 | / | 五通一平 | 2015.12.31 |
二级地1.6 |
三级地1.4 |
四级地1.2 |
五级地1.0 |
工矿仓储用地 | 出让土地使用权 | 50年 | 1.0 | / | 五通一平 | 2015.12.31 |
表5 南县土地评估用地分类及参照表
类型 | 基本分类 | 土地利用现状分类 | 城市用地分类代码参考 |
商服 用地 | 1、批发零售用地:包括商店、商场、各类批发、零售市场、加油站等及其相应附属设施用地。 2、商务金融用地:包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 3、住宿餐饮用地:包括饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地。 4、其他商服用地:包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。 | 1、住宅用地(一级类)中的城镇住宅用地(二级类)别墅用地参照商服用地; 2、公共管理与公共服务用地(一级类)中的文体娱乐用地(二级类)如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理; 3、经营性仓储用地及经营性停车场。 | B1、B2、B3、B4、B9、S3、S42(经营性) |
住宅 用地 | 1、城镇住宅用地:普通住宅、公寓等用地。 | 1、公共管理与公告服务用地(一级类)中的机关团体用地(二级类)、新闻出版用地(二级类)、科教用地(二级类)、医卫慈善用地(二级类)、公共设施用地(二级类)如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理; 2、特殊用地(一级类)中的军事设施用地(二级类)、宗教用地(二级类)、殡葬用地(二级类)如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理; 3、交通运输用地(一级类)中的铁路用地(二级类)中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。 | R、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、U |
工矿仓储用地 | 1、工业用地:工业生产及其附属设施用地。 2、采矿用地:采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 3、仓储用地:用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。 | 中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007《土地利用现状分类》中除包含在上述二种用地以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。 | M、W、S1、S2、S41、S42(非经营性)、S9 |
商服用地用级别价、路线价和区片价表示,住宅和工矿仓储用地用级别价表示。
各类用地的基准地价测算方法如下:(1)根据房地出租资料,采用租金剥离法测算商服用地基准地价;(2)根据商品房交易资料和房屋买卖资料,采用剩余法及数理模型评估住宅用地基准地价;(3)根据征地拆迁及土地开发资料,以成本逼近法对外围地区工矿仓储用地作成本控制,再根据工矿仓储用地基准地价的变化规律,利用数理模型测算工矿仓储用地地价。
本次基准地价更新共收集各类样点1158个,其中房屋租赁样点952个,商品房出售和房屋买卖样点85个,土地出让、转让样点102个,征地拆迁样地19个(如表6)。各类用地、各级别的具体地价水平以样点地价的实际测算结果为基准,并考虑区域地价平衡及土地管理政策、与现行基准地价成果有机衔接等因素综合确定。对商服用地,同时评估了73个区段和59个区片的基准地价(如表7-表8)。住宅用地、工矿仓储用地的地价测算结果见表9-表10。
表6 南县县城基准地价成果更新有效样点统计表 (单位:个)
交易类型 有效样点数 | 房屋租赁 | 商品房出售 | 房屋买卖 | 土地出让、转让 | 征地拆迁 | 合计 |
县城 | 952 | 36 | 49 | 102 | 19 | 1158 |
表7 南县县城商服用地区段(片)价(元/米)
级别 | 地价区段(片) | 区段(片)价 | 级别价 |
编号 | 范 围 |
一 | A101 | 南洲路(人民路-赤松北路) | 4370 | 2895 |
A102 | 南洲路(赤松北路-南华路) | 4780 |
A103 | 南洲路(南华路-官正街) | 4880 |
A104 | 南华路(林荫路-学正街) | 3250 |
A105 | 南华路(学正街-南洲路) | 4820 |
A106 | 南华路(南洲路-永红路) | 4940 |
A107 | 南华路(永红路-兴盛路) | 3856 |
A108 | 永红路(东红路-赤松南路) | 2682 |
A109 | 永红路(赤松南路-南华路) | 2592 |
A110 | 永红路(南华路-学宫路) | 2460 |
A111 | 学宫路(南洲路-永红路) | 2558 |
A112 | 英烈巷(南洲路-永红路) | 2733 |
A113 | 赤松南路(南洲路-围城渠路) | 2668 |
A114 | 赤松北路(林荫路-南洲路) | 2653 |
A115 | 学宫路(永红路-围城渠路) | 2483 |
A116 | 林荫路(人民路-赤松北路) | 2700 |
A117 | 林荫路(赤松北路-通运路) | 2798 |
A118 | 林荫路(通运路-南华路) | 2865 |
A119 | 林荫路(南华路-东正街) | 2614 |
A120 | 学正街(湘鄂边南门-南华路) | 2950 |
A121 | 学正街(湘鄂边南门-赤松北路) | 2856 |
A122 | 老正街(南洲路-东正街) | 2996 |
A123 | 东正街(林荫路-老正街) | 2617 |
A124 | 东正街(老正街-官正街) | 2735 |
A125 | 官正街(东正街-南洲路) | 2971 |
A126 | 人民路(林荫路-南洲路) | 2598 |
A127 | 东红路(南州路-围城渠路) | 2798 |
A128 | 兴盛路(南华路-学宫路) | 3981 |
A129 | 南洲路(沿湖路-人民路) | 2914 |
A130 | 沿湖路(南洲路-兴盛路) | 2587 |
A131 | 兴盛路(沿湖路-赤松南路) | 2911 |
A132 | 兴盛路(赤松南路-南华路) | 3771 |
A133 | 赤松南路(围城渠路—兴盛路) | 2585 |
B101 | 南洲路以南,东红路以东,永红路以北,南华路以西 | 2221 |
B102 | 南洲路以南,南华路以东,永红路以北,学宫路以西 | 2397 |
B103 | 林荫路以南,人民路以东,南洲路以北,南华路以西 | 2030 |
B104 | 林荫路以南,南华路以东,南洲路以北,老正街以西 | 2014 |
B105 | 东正街以南,老正街以东,南洲路以北,官正街以西 | 2060 |
B106 | 永红路以南,东红路以东,围城渠路以北,南华路以西 | 2013 |
B107 | 永红路以南,南华路以东,围城渠路以北,学宫路以西 | 1934 |
B108 | 围城渠路以南,东红路以东,兴盛路以北,学宫路以西 | 1997 |
B109 | 围城渠路以南,沿湖路以东,兴盛路以北,东红路以西 | 1939 |
B110 | 南洲路以南,沿湖路以东,围城渠路以北,东红路以西 | 2135 |
二 | A201 | 南华路(振兴路-福源巷) | 1927 | 1719 |
A202 | 南华路(福源巷-林荫路) | 2118 |
A203 | 勒马山路(人民路-南华路) | 1702 |
A204 | 勒马山路(沿湖路-人民路) | 1604 |
A205 | 通运路(勒马山路-林荫路) | 2386 |
A206 | 人民路(勒马山路-林荫路) | 1595 |
A207 | 林荫路(沿湖路-人民路) | 1634 |
A208 | 兴盛路(涂家台路-沿湖路) | 2418 |
A209 | 南洲路(泰济街-官正街) | 2361 |
A210 | 永红路(学宫路-永安路) | 1691 |
A211 | 西河街(林荫路-老正街) | 1378 |
A212 | 沈公堤街(老正街-宫正街) | 1350 |
A213 | 沈公堤街(宫正街-泰济街) | 1563 |
A214 | 官正街(沈公堤街-东正街) | 1628 |
A215 | 南洲路(涂家台路-沿湖路) | 2397 |
A216 | 南洲路(九都山路-涂家台路) | 2087 |
A217 | 兴盛路(学宫路-永安路) | 2237 |
A218 | 沿湖路(兴盛路-宋田路) | 1843 |
A219 | 涂家台路(南洲路-走马湖路) | 1999 |
A220 | 涂家台路(兴盛路-宋田路) | 2191 |
A221 | 九都山路(南洲路-走马湖路) | 1868 |
A222 | 九都山路(走马湖路-兴盛路) | 1900 |
A223 | 九都山路(兴盛路-宋田路) | 1843 |
A224 | 南华路(兴盛路-宋田路) | 2339 |
A225 | 走马湖路(涂家台路-九都山路) | 1802 |
A226 | 走马湖路(沿湖路-涂家台路) | 1782 |
A227 | 宋田路(九都山路-涂家台路) | 1857 |
A228 | 沿湖路(南洲路-勒马山路) | 1714 |
A229 | 兴盛路(运河东路-九都山路) | 1884 |
A230 | 兴盛路(九都山路-涂家台路) | 2308 |
A231 | 涂家台路(走马湖路-兴盛路) | 2215 |
A232 | 赤亭路(涂家台路-沿湖路) | 2175 |
B201 | 勒马山路以南,人民路以东,林荫路以北,南华路以西 | 1343 |
B202 | 滨江路以西南,南华路以东,东正街以东北,官正街以西北 | 1137 |
B203 | 滨江路以南,官正街以东,南洲路以北,泰济街以西 | 1040 |
B204 | 林荫路以南,沿湖路以东,南洲路以北,人民路以西 | 1037 |
B205 | 勒马山路以南,沿湖路以东,林荫路以北,人民路以西 | 1020 |
B206 | 南洲路以南,学宫路以东,兴盛路以北,永安路以西 | 1080 |
B207 | 兴盛路以南,南华路以东,宋田路以北,永安路以西 | 989 |
B208 | 兴盛路以南,沿湖路以东,宋田路以北,南华路以西 | 1245 |
B209 | 兴盛路以南,九都山路以东,宋田路以北,沿湖路以西 | 1285 |
B210 | 走马湖路以南,九都山路以东,兴盛路以北,沿湖路以西 | 1302 |
B211 | 南洲路以南,九都山路以东,走马湖路以北,沿湖路以西 | 1128 |
B212 | 走马湖路以南,运河东路以东,宋田路以北,九都山路以西 | 1247 |
三 | A301 | 南洲路(洪山路-九都山路) | 1303 | 965 |
A302 | 南华路(宋田路-金穗路) | 1145 |
A303 | 兴盛路(永安路-扬清路) | 1322 |
A304 | 兴盛东路(扬清路-永乐路) | 1238 |
A305 | 南洲路(泰济街-东堤尾街) | 1286 |
B301 | 振兴路以南,南茅运河以东,勒马山路以北,南华路以西 | 959 |
B302 | 滨江路以南,振兴路以东,南华路以北,福源巷以西 | 864 |
B303 | 滨江路以西南,泰济街以东南,南洲路以北 | 972 |
B304 | 南洲路以南,永安路以东,永红路以北,洗马池以西 | 984 |
B305 | 永红路以南,永安路以东北,洗马池以西北 | 955 |
B306 | 宋田路以南,南华路以东,洗马池以西北 | 906 |
B307 | 宋田路以南,沿湖路以东,桂花园路以北,南华路以西 | 849 |
B308 | 宋田路以南,九都山路以东,桂花园路以北,沿湖路以西 | 812 |
B309 | 勒马山路以南,九都山路以东,南洲路以北,沿湖路以西 | 737 |
B310 | 勒马山路以南,运河东路以东,南洲路以北,九都山路以西 | 721 |
B311 | 南洲路以南,运河东路以东,走马湖路以北,九都山路以西 | 840 |
B312 | 宋田路以南,运河东路以东,桂花园路以北,九都山路以西 | 746 |
B313 | 振兴路以东南,藕池河东支以西南,滨江路以东北 | 724 |
四 | A401 | 兴盛路(太阳山路-运河西路) | 1070 | 632 |
A402 | 新颜街(兴盛路-南洲路) | 825 |
B401 | 迎宾路以南,沿湖路以东,振兴路以北,藕池河东支以西 | 638 |
B402 | 振兴路以南,子美路以东,南洲路以北,运河西路以西 | 655 |
B403 | 杭瑞高速以南,子美路以东,振兴路以北,南茅运河以西 | 581 |
B404 | 洗马池以南,永安路以东,大洲路以北,滨江路以西 | 533 |
B405 | 大洲路以南,永安路以东,丁家诚路以北,滨江路以西 | 528 |
B406 | 洗马池以南,南华路以东,丁家诚路以北,永安路以西 | 571 |
B407 | 桂花园路以南,沿湖路以东,丁家诚路以北,南华路以西 | 689 |
B408 | 桂花园路以南,运河东路以东,丁家诚路以北,沿湖路以西 | 549 |
B409 | 杭瑞高速以南,子美路以东,振兴路以北,南茅运河以西 | 515 |
B410 | 兴盛路以南,子美路以东,桂花园路以北,运河西路以西 | 532 |
B411 | 南洲路以南,子美路以东,兴盛路以北,运河西路以西 | 536 |
五 | A501 | 南华路(丁家诚路-南湖路) | 572 | 436 |
B501 | 北端定级边界以南,南茅运河以东,迎宾路以北,沿湖路以西 | 445 |
B502 | 北端定级边界以南,西端定级边界以东,迎宾路以北,通盛路以西 | 410 |
B503 | 迎宾路以南,益南高速以东,清明湖路以北,赤沙路以西 | 420 |
B504 | 迎宾路以南,赤沙路以东,振兴路以北,子美路以西 | 428 |
B505 | 振兴路以南,赤沙路以东,南洲路以北,子美路以西 | 442 |
B506 | 清明湖路以南,益南高速以东,兴盛路以北,赤沙路以西 | 394 |
B507 | 南洲路以南,赤沙路以东,兴盛路以北,子美路以西 | 447 |
B508 | 兴盛路以南,益南高速以东,南端定级边界以北,赤沙路以西 | 395 |
B509 | 兴盛路以南,赤沙路以东,南端定级边界以北,子美路以西 | 405 |
B510 | 金源路以南,太阳山路以西,肚湖公园以东,杭瑞高速以北 | 370 |
B511 | 桂花园路以南,子美路以东,南端定级边界以北,南茅运河以西 | 466 |
B512 | 丁家诚路以南,南茅运河以东,南湖路以北,南华路以西 | 496 |
B513 | 丁家诚路以南,南华路以东,南湖路以北,滨江路以西 | 413 |
表8 南县县城商服基准地价表 (元/平方米)
土地级别 | 一 级 | 二 级 | 三 级 | 四 级 | 五 级 |
级别内区段平均价 | 3151 | 1931 | 1259 | 948 | 572 |
级别内区片平均价 | 2052 | 1154 | 851 | 575 | 425 |
级别价 | 2895 | 1719 | 965 | 632 | 436 |
表9 南县县城住宅用地基准地价 (元/平方米)
土地级别 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 |
基准地价 | 778 | 599 | 461 | 355 | 273 |
表10 南县县城工矿仓储用地基准地价 (元/平方米)
土地级别 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 |
基准地价 | 414 | 345 | 287 | 239 | 199 |
1、与当前土地实际出让价格的比较
我们从2011-2015年南县县城招拍挂出让宗地中,选择其中有代表性的25宗地进行统计,如表11至表13所示。比较市场出让价格和测算的基准地价可以看出,本次测算的基准地价水平是符合目前南县县城土地市场实际的。由于宗地个别条件之间存在差异,因此同一均质区域或级别内不同宗地的交易价格是不同的,但是它们都围绕基准地价在一个合理的范围内上下波动。
表11 南县县城商服用地出让价格统计表 (平方米、元/平方米)
序号 | 受让单位(个人)名称 | 受让日期 | 土地位置 | 土地 面积 | 成交单价 | 土地级别 |
编号 | 区段价 |
1 | 彭铁波、鲁利辉、王国萍、胡小兰、王凤芝、周彩云 | 2012/3/6 | 南县南洲镇火箭社区三组 | 829.6 | 3267 | A129 | 2914 |
2 | 宋海燕 卢昆民 | 2011/4/29 | 南县南洲镇南洲中路 | 3958 | 5053 | A103 | 4880 |
3 | 南县城镇建设投资开发有限责任公司 | 2014/6/13 | 南县南洲镇小荷堰村 | 20922.3 | 1534 | A218 | 1843 |
4 | 南县城镇建设投资开发有限责任公司 | 2014/6/26 | 南县南洲镇火箭社区 | 7959.9 | 1887 | A216 | 2087 |
5 | 南县城镇建设投资开发有限责任公司 | 2014/6/27 | 南县南洲镇火箭社区荷堰中路 | 4879.9 | 1893 | A229 | 1884 |
6 | 南县城镇建设投资开发有限责任公司 | 2014/6/27 | 南县南洲镇火箭村一、二组 | 61565.8 | 1489 | A301 | 1303 |
7 | 南县城镇建设投资开发有限责任公司 | 2014/6/27 | 南县南洲镇新颜村 | 30741.8 | 1333 | A304 | 1238 |
表12 南县县城住宅用地出让价格统计表 (平方米、元/平方米)
序号 | 受让单位(个人)名称 | 受让日期 | 土地位置 | 土地面积 | 成交 单价 | 土地级别 |
编号 | 级别价 |
1 | 南县城镇建设投资开发有限责任公司 | 2013/1/22 | 南县南洲镇花甲社区 | 1373.5 | 990 | Ⅰ | 778 |
2 | 宝塔湖社区居民委员会 | 2015/1/30 | 南县南洲镇兴盛大道 | 606.9 | 735 | Ⅰ |
3 | 涂伟 | 2015/6/1 | 南县南洲镇火箭村六组 | 108 | 560 | Ⅱ | 599 |
4 | 铜锣湾 | 2015/3/6 | 南县南洲镇火箭社区 | 46170.1 | 600 | Ⅱ |
5 | 郭春牛 | 2015/4/27 | 南县南洲镇人民路 | 83.6 | 445 | Ⅲ | 461 |
6 | 肖双桂 | 2015/5/71 | 南县南洲镇宝林巷 | 3.51 | 423 | Ⅲ |
7 | 彭先华 彭建德 | 2015/2/25 | 南县南洲镇花甲村十二组 | 65.35 | 402 | Ⅲ |
8 | 陈放开、陈希捷 | 2013/3/20 | 南县南洲镇赤松亭 | 2565.3 | 273 | Ⅳ | 355 |
表13 南县县城工业用地出让价格统计表(平方米、元/平方米)
序号 | 受让单位(个人)名称 | 受让日期 | 土地位置 | 土地面积 | 成交单价 | 土地级别 |
编号 | 级别价 |
1 | 湖南海怡生物科技股份有限公司 | 2011/10/24 | 南县南洲镇火箭社区四组 | 4215.2 | 505 | Ⅰ | 414 |
2 | 湖南海怡生物科技股份有限公司 | 2011/11/2 | 南县南洲镇火箭村 | 8640.1 | 470 | Ⅱ | 345 |
3 | 湖南固虹投资置业有限公司 | 2013/12/18 | 南县南洲镇张公塘村 | 31460.77 | 248 | Ⅲ | 287 |
4 | 南县宏升、宏云公司 | 2014/11/10 | 南县南洲镇张公塘村十一组 | 9687.8 | 243 | Ⅳ | 239 |
5 | 南县星星物流有限公司 | 2013/3/7 | 南县南洲镇新颜村 | 19630.3 | 255 | Ⅳ | 239 |
6 | 湖南固虹机械制造有限公司 | 2013/9/9 | 南县南洲镇新颜村 | 16078.6 | 233 | Ⅳ | 239 |
7 | 湖南省兴盛营销有限公司 | 2013/8/14 | 南县南洲镇新颜村 | 10607 | 230 | Ⅳ | 239 |
8 | 南县宏华物流有限公司 | 2012/10/18 | 南县南洲镇新颜村四组 | 20000.1 | 254 | Ⅳ | 239 |
9 | 南县雪莱居饰用品有限公司 | 2012/7/17 | 南县南洲镇新颜村十一组 | 9860 | 178 | Ⅴ | 199 |
10 | 湖南洞庭海大饲料有限公司 | 2012/8/3 | 南县南洲镇张公塘十三组 | 74268.9 | 137 | Ⅴ | 199 |
2、与上轮基准地价成果比较
考虑到两轮基准地价内涵的差异性和地价水平的可比性,我们对上轮基准地价成果进行了内涵修正,并以此为基础进行对比分析。从两轮基准地价对比情况来看:商服、住宅、工业用地基准地价增长速度与GDP、固定资产投资、消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入等主要社会经济发展指标基本协调。根据表14和表15的测算数据,商服、住宅、工业用地各级别基准地价年均增长率的均值均低于同期GDP、固定资产投资、消费品零售总额及城镇居民人均可支配收入的年均环比增长率。由此判断,南县县城2011-2015年基准地价增长速度总体上是合理的,既能体现投资和消费的拉动作用,又未超出宏观经济调控范围和城镇居民承受能力,符合社会经济发展的目标和要求。
表14 南县县城2011年和2015年基准地价成果对比情况(元/平方米)
土地 级别 | 商服用地价格 | 住宅用地价格 | 工矿仓储用地价格 |
2011年 | 2015年 | 年均增长率 | 2011年 | 2015年 | 年均增长率 | 2011年 | 2015年 | 年均增长率 |
Ⅰ级 | 2362 | 2895 | 5.64% | 560 | 778 | 9.73% | 364 | 414 | 3.43% |
Ⅱ级 | 1410 | 1719 | 5.48% | 450 | 599 | 8.28% | 298 | 345 | 3.94% |
Ⅲ级 | 825 | 965 | 4.24% | 340 | 461 | 8.90% | 256 | 287 | 3.03% |
Ⅳ级 | 504 | 632 | 6.35% | 280 | 355 | 6.70% | 194 | 239 | 5.80% |
Ⅴ级 | 357 | 436 | 5.53% | 200 | 273 | 9.13% | 158 | 199 | 6.49% |
表15 南县2011年和2015年主要经济指标对比情况
指标名称 | 2011年 | 2015年 | 年均增长率 |
GDP(亿元) | 110.6 | 170.5 | 13.54% |
固定资产投资(亿元) | 24.8 | 67.1 | 42.64% |
消费品零售总额(亿元) | 39.34 | 65.6 | 16.69% |
注:上述数据来源于南县2011、2015年国民经济和社会发展统计公报
3、与周边城市基准地价成果比较
受一般因素的影响,不同区域的地价水平相差较大。根据有关统计,京、沪和特区的总体地价水平比一般东部沿海城市高出1-3倍,而东部沿海城市总体地价水平又比内地城市高。同时,大城市比中、小城市的总体地价水平要高。这种差异主要由于各区域的社会经济发展水平及土地供需状况等因素的不同所致。
为了衡量南县县城基准地价水平的区域协调性,我们选择益阳市中心城区、安化县的基准地价成果进行横向对比分析(如表16)。通过与周围城市基准地价成果的比较可知,南县县城基准地价水平与其对应的GDP总值、人均GDP、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入等主要经济指标综合排序基本一致(如表17)。因此,从区域协调的角度来讲,南县县城本轮基准地价成果是合理的,符合区域经济社会平衡发展的要求。
表16 南县县城与安化、益阳中心城区级别基准地价比较(元/平方米)
城 市 | 用地类型 | 一级 | 二级 | 三级 | 四级 | 五级 | 六级 | 估价期日 |
安化县 | 商服 | 1812 | 1126 | 672 | 418 | — | — | 2012.09.17 |
住宅 | 678 | 469 | 324 | 224 | — | — |
工矿仓储 | 320 | 239 | 179 | 133 | — | — |
南县 | 商服 | 2895 | 1719 | 965 | 632 | 436 | — | 2015.12.31 |
住宅 | 778 | 599 | 461 | 355 | 273 | — |
工矿仓储 | 414 | 345 | 287 | 239 | 199 | — |
表17 南县县城与周围区县主要社会经济指标比较 (2015年)
区县名称 | 总人口 (万人) | GDP (亿元) | 人均GDP (元/人) | 固定资产投资总额(亿元) | 社会消费品零售总额(亿元) | 城镇人均可支配收入(元/人) |
南县 | 63.05 | 156.0 | 24752 | 55.7 | 58.5 | 20182 |
桃江县 | 89.86 | 188.08 | 23855 | 145.58 | 69 | 21082 |
安化县 | 91.31 | 162.84 | 17840 | 113.44 | 73.63 | 8037 |
沅江市 | 68.6 | 217.65 | 31837 | 171.78 | 65.96 | 18130 |
注:上述数据来源于2015年各区县国民经济和社会发展统计公报.
按照主导因素原则、综合分析原则、定性与定量相结合的原则,综合分析繁华程度、交通条件、基础设施、环境状况、人口密度等因素,对南县各乡镇镇区土地进行综合定级。各乡镇土地级别范围见表18。
表18 南县各乡镇土地级别范围
土地级别 乡镇名称 | 一级地 | 二级地 | 三级地 |
茅草街镇 | 沱江路—障陌路—正南街—老正街—洞庭南路—南茅运河—-南茅公路—桥南大市场—沱江路。 | 南茅公路—北规划线—藕池河东支西岸—藕池河西支东岸—茅草街大桥—南茅公路(不含一级区域)。 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
明山头镇 | 集贸市场及其周围门面;长兴路:新村街-电排渠两侧16m区域;建商东路:电管站-长兴路两侧16m区域。 | 盘山街:造纸厂门-集贸市场西门两侧16m区域;长兴路:国土所-新村街两侧16m区域;南注公路:集贸市场东侧巷道-11万伏变电站两侧16m区域;学宫路:南注公路-中心医院两侧16m区域;建商东路:长兴路-扎花厂北面民居两侧16m区域。 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
青树嘴镇 | 青贸街:学宫路以东,南胜公路以西两侧16米区域;青树街:学宫路以东,南胜公路以西两侧16米区域:南胜公路:青贸街以南,青树街以北两侧16m区域。 | 学宫路以东,青贸街以南,南胜公路以西,青树街以北区域除一级地之外区域;学宫路以东,邮局以南道路,青立街以西,青树街以南道路以北区域;政府大道两侧16米区域 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
浪拔湖镇 | 腾飞路:邮局-国土所两侧16m区域 迎宾大道:腾飞路以南500米两侧16m范围。 | 浪梅公路:腾飞路-南县五中两侧16m区域。 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
华阁镇 | 复兴街:南注公路-兴华街两侧16m区域;南注公路:复兴桥东-复兴街两侧16m区域。 | 复兴街:兴华街-滕云阁两侧16米;南注公路:复兴桥西-复兴中学西16m区域; | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
武圣宫镇 | 太白路:沿江路-德政路两侧16米区域。 | 南阳路:太白路-人民路两侧16m区域。 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
厂窖镇 | 集贸市场及四周周门面;中心路以北-老正街以西-渔场以东-拾瓶大酒店北侧道路以南范围;中心路:国土所至联校;老正街:中心路至拾滨江北路。 | 中心路以北、老正街以东、拾瓶大酒店北侧道路以南、滨江北路以西的区域;老正街:中心路向南20米两侧各16米。 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
三仙湖镇 | 集贸市场及四周周门面;江头街-金光大道-福山路范围及道路两侧16米区域。 | 沿江路-四喜路-福山路-乐园街-江头街范围内除一级以外区域。 | 一级和二级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) |
麻河口镇 | 方谷路两侧16m范围;麻冲路:麻河口大桥东-信用社两侧16m范围。 | 一级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) | —— |
乌嘴乡 | 东胜公路:剧院以南-中心小学以北区域及两侧16米范围;东胜公路至集贸市场两侧16米范围。 | 一级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) | —— |
中鱼口乡 | 迎宾路:隆贸路-兴隆街两侧16米区域 | 一级以外区域(含本镇镇人民政府驻地外其他独立工矿点和中心村) | —— |
注:以上路名参照乡镇总体规划,级别范围需结合级别图确定。
各乡镇基准地价内涵如表19至表21所示。表中内涵深度从道路红线起算,具体深度根据临街商业门面进深的一般情况及出让小宗地的一般进深确定。表中“三通”是指通上水、通路和通电,“一平”指土地平整。表中容积率主要根据区域现状平均容积率确定。
表19 乡镇商服用地基准地价内涵
土地级别 | 土地权利 | 使用年期 | 容积率 | 标准深度(米) | 开发程度 | 估价期日 |
一级地 | 出让土地使用权 | 40 | 1.4 | 12 | 三通一平 | 2015.12.31 |
二级地 | 出让土地使用权 | 40 | 1.2 | 12 | 三通一平 | 2015.12.31 |
三级地 | 出让土地使用权 | 40 | 1.0 | 12 | 三通一平 | 2015.12.31 |
表20 乡镇工矿仓储用地基准地价内涵
土 地 权 利 | 使用年期 | 容积率 | 开 发 程 度 | 估价期日 |
出让土地使用权 | 50 | 1.0 | 三通一平 | 2015.12.31 |
表21 乡镇住宅用地基准地价内涵
级 别 | 土 地 权 利 | 使用年期 | 容积率 | 开发程度 | 估价期日 |
一级地 | 出让土地使用权 | 70 | 1.4 | 三通一平 | 2015.12.31 |
二级地 | 出让土地使用权 | 70 | 1.2 | 三通一平 | 2015.12.31 |
三级地 | 出让土地使用权 | 70 | 1.0 | 三通一平 | 2015.12.31 |
各乡镇镇区级别基准地价见表22。
表22 南县各乡镇级别基准地价 (元/平方米)
等别 | 乡镇 | 用途 | 一级 | 二级 | 三级 |
一等 | 茅草街镇 | 商服用地 | 874 | 655 | 309 |
住宅用地 | 328 | 246 | 163 |
工矿仓储用地 | 221 | 148 | 129 |
二等 | 青树嘴镇、浪拔湖镇 厂窖镇、华阁镇 | 商服用地 | 622 | 429 | 280 |
住宅用地 | 326 | 239 | 160 |
工矿仓储用地 | 219 | 145 | 126 |
三等 | 明山头镇、武圣宫镇 三仙湖镇 | 商服用地 | 490 | 361 | 268 |
住宅用地 | 285 | 226 | 156 |
工矿仓储用地 | 213 | 140 | 122 |
四等 | 麻河口镇、乌嘴乡 中鱼口乡 | 商服用地 | 355 | 256 | / |
住宅用地 | 237 | 184 | / |
工矿仓储用地 | 164 | 131 | / |
五、土地定级与基准地价更新主要成果
主要包括《南县基准地价更新技术报告》、《南县基准地价更新工作报告》、《南县基准地价成果更新基础资料汇编》。
主要包括南县县城土地综合定级级别基准地价图、南县基准地价更新样点分布图、各类因素定级作用分值图、各乡镇土地综合定级级别基准地价图。
(三)计算机文档成果
包括前述成果的电子数据。